引言

自商品房市场化改革以来，我国城市化进程逐渐加快，房地产市场得到了迅速的发展和深化，其在国民经济中的地位愈发重要，成为我国经济不可或缺的支柱产业。房地产市场在我国资产市场中的重要地位，决定了房地产市场的任何变动，都会对货币政策的传导机制、中介目标和实施效果产生影响。同时，房地产市场体量庞大，房价的增长速度过快，市场过度繁荣也引发了国家对金融风险增大的担忧。所以各级政府出台了一系列房地产调控政策，因城施策，精准调节房价。在以往的研究中，学者们多集中在单一政策维度或省域异质性维度进行研究，而较少关注到，双支柱宏观政策调控体系下房地产的城市异质调控机制。

随着我国商品房市场化改革和城市化进程的逐渐加快，我国房地产市场得到了迅速的发展和深化。1988年的住房市场化改革奠定了我国房地产的蓬勃发展之路2004年我国进行了土地出让招拍挂改革，进一步激发了房地产市场的活力。“房改”和“土改”都在极大程度长放松了房地产市场，给了房地产企业发展的黄金期，使得房价的增长速度远远快于其他商品价格的增长速度。

房地产资产在我经济中的地位愈发重要，在GDP和财政收入中所占比重也越来越大，房地产行业及相关行业直接加上间接贡献，占GDP的比重在20%以上，土地收入加上税收收入占地方财政收入的40%。但由于房地产行业属于高杠杆型企业，资金量较大，当前房地产行业的贷款占银行信贷总额的28.9%，同时，由于房产又是非常良好的抵押品，加上用房地产做抵押的其他行业贷款占银行信贷总额的比例超过50%。

房地产市场的发展吸引了大量的资金流入，势必在货币政策传导中的作用越来越大。房价的快速上涨使得房屋具有了良好的投资价值，并成为了居民财富中一种非常重要的“金融资产”，同时，房地产行业的产业链条完备，既有前期建材市场、化工市场、建筑市场的参与，又对后期装修市场、家电市场有带动作用，其间接投资效用也不可小觑。

国内外研究资产的价格和投资行为一般是基于股票市场和房地产市场展开，而我国股票市场规模和运行规范都不足以成为国内投资市场主体，我国股票总市值13万亿美元，而房地产总市值61.9万亿美元，是股票市场的4.76倍是整个资产市场中举足轻重的部分，吸收了大量资金，对货币政策传导产生极大影响。因此，我们不能忽略房地产市场的变动对货币和资本市场的中介目标、传导机制、资金流动方向和实施效果的影响。当前超大规模市场已成为我国经济发展新的比较优势，研究货币政策对房地产价格的影响十分重要。

受新冠疫情的影响，中国经济受到极大冲击，宏观政策持续发力促进经济恢复，随着政府采取量化宽松政策，M2持续保持中高速增长，多地城市尤其是一线城市的房地产价格也迎来了持续上涨，而房地产行业本身具有规模大，资金需求大，加杠杆普遍，波动幅度大等特点，更容易产生泡沫，产生金融风险。总量货币政策对房价具有一定的调控作用，但“一刀切”的政策容易产生“马太效应”，所以各地方政府还因城施策出台了一系列限制性住房政策，因地制宜、多策并举，同货币政策一起进行房价调控。

近几年，央行、银保监会连续多次强调房地产调控和需求、供给管理，不止一次指出:“房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛”。全国住房和城乡建设工作会议、中共中央政治局会议、央行等多次强调:“房子是用来住的、不是用来炒的”。近年来，房地产调控政策出现不断加码、层层升级的趋势，表明了政府坚决遏制房地产价格的快速上涨，坚持“房住不炒”定位，坚持房地产市场的调控和宏观审慎制度的连续性和稳定性的决心。

房地产调控政策主要是通过直接或间接的抑制房地产需求，限制住房信贷，降低房地产企业杠杆来降低房地产行业资金流入，抑制房地产市场盲目扩张。主要是通过政府强制政策对需求端和供给端进行事前约束，控制资金大量流入房地产市场。从2008年以来一系列诸如“国十三条”“国四条”“国五条”“930新政”2010年和2016年的两次限购限贷政策的收紧和加强房地产金融审慎政策，再到十九大以来政府反复提及的“构建货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架”，都是房地产调控政策的具体措施。2020年以来政府进一步加强了对银行贷款集中度管理和对房企“三道红线”融资管理的限制，表明政府越来越重视房地产调控政策对房价的“降温作用，逐步加强对涉房资金的监管。

房地产调控政策可以分为供给端调控政策和需求端调控政策。供给端调控主要是对房地产企业进行调控，降低房地产企业杠杆率，降低金融风险，如房企融资的“三道红线政策”，限制银行房地产贷款比例等。需求端调控主要是对居民进行调控通过限制购房者需求，隔绝一部分炒房者、投资客以达到控制房价的目的，如限购、限贷、房产税、调整银行个人住房贷款比例等。而对于需求端的调控是各国最常使用的政策工具。对我国来说，房地产的需求市场规模巨大，情绪旺盛，对需求端的约束也一直是我国房地产调控的主要手段，对抑制房地产需求，控制房价产生了重要作用。

由背景分析可知，货币政策和需求限制政策的政策目标、对象、工具、类型.对房地产市场的影响都有所不同。双支柱宏观政策框架这一创新理论的提出使得货币政策的调控变得更加复杂在政策实施的过程中应该注重两类政策目标的矛盾、政策实施对象的相互约束、政策工具的相互交叉和影响、政策类型的差异等，以保证宏观调控对宏观经济的稳定效应。

结语

对总体而言，宽松的货币政策对房地产价格具有促进作用；总体上需求限制政策对房价有一定的抑制作用，主要表现在限贷政策和金融审慎政策抑制房价的作用显著，而限购政策无效；分区域验证可以发现，对于发达城市，货币供应量政策效果明显，而利率对其房价无影响，限贷政策和金融审慎政策有显著影响，但影响程度最小；对于一般发达城市，货币供应量政策效果最大，而利率对其房价无影响，限贷政策和金融审慎政策有显著影响，影响程度最大；对于欠发达城市，货币供应量政策和利率对其房价都有显著影响，限贷政策和金融审慎政策的影响程度次之。