很多非房地产行业的朋友，在手里有一定可支配资金的的时候，想买房子改善居住条件或让资金保值增值，但往往担心房地产行情不好，出手后房价会降低，投入的资金会贬值或增值缓慢。居于此，今天我与大家分享下如何判断一个地方的房地产发展行情，希望对大家的消费选择有帮助。如果一个地方或城市的房地产行情潜力巨大，房价看涨，当然就值得投资，反之则否。那我们可以从哪些方面来判断房地产行情呢？

一、长期看人口

一方面看人口数量：城市人口是否增加，是净流入还是净流出？

另一方面看人口质量：看城市是否有大量人才聚集，包括是否有很多高校、是否吸引众多大学生就业等。这是巨大的消费潜力所在，也是人口数量红利过渡到人口素质红利的表现。

二、中期看城市

一是看城市区位：是否沿海？是几线城市？是否是城市集群成员（如环渤海、长三角、珠三角）？是否为区域核心城市（如西安、武汉、成都、重庆）等。

二是看城市产业结构：城市产业结构关系到人才结构，涉及人口素质红利，涉及到大家买房以后是否容易转出手。

三是看城市规划：每个城市都有自己的总体规划，比如广州有《广州市城市总体规划（2017-2035年）》，每个城市总规里都有自己的城市定位、产业规划、区位布局等等，这是投资产品的一个很重要的参考，这当然也涉及到土地供应，而土地供应又是影响房地产产品稀缺性的直接因素。

这里给大家分享一下关于人口和城市的地理学名词“胡焕镛线”。

胡焕镛线

这条线从黑龙江省瑷珲（1956年改称爱辉，1983年改称黑河市）到云南省腾冲，大致为倾斜45度基本直线。“胡焕庸线”在某种程度上也成为城镇化水平的分割线。这条线的东南各省区市，绝大多数城镇化水平高于全国平均水平；而这条线的西北各省区，绝大多数低于全国平均水平。所以朋友们如果在投资房产，请记住这根线，线东南的城市，投资潜力绝对大于线西北的城市。

三、短期看政策

一是看金融机构政策：包括宏观层面国家对房地产行业的金融政策，微观方面银行对消费者房贷方面的政策。

二是看城市限购政策：看城市是否限购、限价等，具体表现在户口、社保、公积金等配合限制手段。

三是看公益性住房政策：看城市是否有公益性保障房供应，供应比例是多少？某种程度上这会在短期内调节地产产品的供应。

看涨方面拿深圳举例：深圳长期人口涌入、高端人才聚集，城市产业以高新技术产业、科创产业为主、成为国际科创中心，加上城市容量接近饱和、土地供应不足、限购限贷，所以它的房价一直是涨的。

房价上涨相对缓慢方面拿东北举例：东北人口减少、人才流失，传动重工业占主导，加上地广人稀，所以房地产价格处于相对低位区间。

当然一个城市即使大行情普遍看涨，对于不同的产品，也可能存在涨得快、涨得慢的情况。那么如何让我们的投资收益最大化？除了今天分析的研判城市的发展趋势外，还涉及到具体产品的区位环境、品牌效应、产品定位、规划设计、工程质量、园林景观、装修效果、市政配套、物业服务等诸多因素。以后再跟大家分享如何从这些方面着手选更好的房子！