q横盘三年的上海房价从年初开启上涨行情，成交均价突破5万元，从去年底的47404元/平米上涨至今年11月50097元/平米，今年前11月新房成交均价累计上涨5.68%，涨幅在中指百城中居第13位。从全年走势来看，上海新房价格涨幅上下半年分化明显，上半年强势拉升，下半年震荡回落。上海本轮价格上涨始于19年11月（19年10月，房贷利率挂钩LPR之后，上海首套利率可LPR减20个点），2-3月受疫情影响价格上涨节奏被打乱；二季度以来，受限价松动、“公民同招”新政导致学区房跳涨、土拍火热等多重因素的影响，房价涨幅持续扩大，且5-6月环比涨幅保持在1.0%以上，上半年累计涨幅达到4.11%，在一二线城市中排名首位。下半年，“724”会议定调下长三角多地调控收紧，上海楼盘也重回“严格限价”模式，需求集中释放下带来的供不应求及改善型项目的热销对价格涨幅起到很强的支撑作用，因此下半年价格涨幅呈高位震荡回落态势。

从环线来看，房价涨幅跟着环线走，外环以内涨幅明显，外环以外跑输全市平均涨幅。内环内、内中环间、中外环间、外郊环间以及郊环外成交均价分别为11.86万/平米、9.83万/平米、7.09万/平米、4.78万/平米及3.21万/平米。内环内成交均价涨幅最高，为8.1%，内中环间以及中外环间涨幅均超过6%。市区多个项目限价出现松动让市场对价格上涨有更大的预期，持续积压的改善性需求在疫情后供应提升的驱动下开始集中释放，而高端项目热销的标杆效应起到放大作用。单价8万元以上的改善性项目推盘数量从二季度的近4500套下滑到三、四季度的3247套和2863套，在改善性需求持续释放情况下，供不应求的局面加剧使房价依然保持较强上行动力。与城区价格明显上涨对比，外郊环间及郊环外涨幅均不及全市平均水平，而郊环外价格则出现回落，较去年下降0.6%。

二手房增速下半年持续扩大，一二手房增速差加速扩大。2020年前11月，上海二手房累计上涨6.69%，较新房增幅高出1.01个百分点。上半年一二手房价格环比涨幅走势总体保持一致，下半年二手房价格环比涨幅持续扩大，7-11月累计上涨3.61%，而同期新房价格环比涨幅震荡回落，累计仅上涨了1.50%。二手房价格不受限价政策影响，更能真实反映市场实际价格及背后供求关系，而下半年以来二手房市场成交套数不断破四年新高，挂牌房源数量明显下降，二手房市场转入卖方市场。

供应回落成交上涨

全年供不应求，年末翘尾收官

2020年上海商品住宅供应回落，成交上涨，二季度以来市场持续供不应求。供应方面，截至2020年12月23日，上海商品住宅共批准上市6.29万套，新批上市面积696.0万平米，较去年全年下降8.49%。从供应走势来看，疫情得到控制后，4月份楼盘集中入市，单月新批上市面积达到95.7万方，此后5-7月供应逐月回落，8-9月两月再次迎来超200万方的入市高峰，10月因前期推盘密集及11月疫情偶发影响预售证发放而出现供应回落，但因疫情而暂缓入市的楼盘在12月集中入市。

成交方面，商品住宅共成交7.26万套，成交面积795.8万平米，较去年全年增长3.32%；成交金额达4539亿元，较去年全年增长8.80%。从成交走势来看，在2月经历短暂下挫后，于3月份步入回暖通道，成交量呈直线上升趋势，并在5月创下了16年“930”以来的单月成交峰值；6-7月受供应下降影响成交同步下降，但仍站在80万方的成交风水岭上；8-10月成交随着供应放量再次拉升；12月前三周住宅成交量达到65万平方米，最后一周仍有不少认筹过百的楼盘入市，年末“翘尾”收官不成问题。

2020年，外环以内区域整体供应量同比增长86.33%，带动成交量同步增长49.53%。而郊区整体供应缩量较明显，同比下降16.91%，成交上涨近1成。从各区来看，8成的区域成交量大于供应量，虹口、杨浦、徐汇等传统中心区域普遍供不应求，市场热度较高。周边成交量较大的区域，如崇明、青浦、奉贤等区因供应量明显下滑，导致销供比相比去年同比均有较大幅度提升。

商办市场供大于求，成交规模明显回落。截至2020年12月23日，上海商办物业新批上市面积为24.28万方，较去年全年增长19.9%；成交方面，商办物业成交面积167.7万平米，较去年全年下降25.2%；成交金额647.8亿元，较去年全年下降24.3%；成交均价38622元/平米，较去年上涨1.3%。近三年商办市场供求量逐年走低，2020年成交量则更是处于近五年最低值。受疫情影响，不断攀升的空置率使今年上海商办市场表现较为疲软。下半年以来，经济有序复苏逐步走稳，商办市场活跃度有所提升。

4成项目认筹率超100%

前滩板块持续高热

截止12月23日，上海有181个项目入市233次推盘，供应房源近6万套，与去年188个项目入市225次推盘大体一致。其中185次推盘参与公证摇号，认筹组数71975组，认筹率达到120.4%，去年整体认筹率不足四成，不少去年认筹率较低的项目今年再推后认筹率均有明显提升。

疫情之后，上海热盘频出，不断推高市场热度。根据中指监测数据，认筹率超100%的93个，项目占比达到40%，其中54%的项目集中在外环以内，而上半年认筹率超过100%的项目有7位于自外环以内，可见市场热度逐渐从改善性需求向刚需传导；认筹率超200%的项目有50个，超过500%的项目则达到13个。同时，也有不少盘遇冷，48个项目未达到摇号条件，其中郊环外、外郊环间未摇号项目数量分别为17个、26个，项目数量占比分别为33%、23%，而外环以内未摇号项目仅5个。此外，27个楼盘认筹率低于30%。

从各环线来看，中内环间认筹率最高，为259%，有8成项目认筹率超100%；其次内环内认筹率211%，中外环间认筹率下半年认筹提升明显、从上半年的97%提高到208%，外郊环间认筹率105%；郊环外认筹率最低，仅51%，甚至较上半年有所下滑，超6成项目认筹率不及50%。

从价格段来看，10万以上及8万-10万价格段项目认筹率在250%左右，6万-8万价格段项目认筹率略超7成，4万-6万价格段项目认筹率为83%，2万-4万价格段项目认筹率最低，为52%。目前，改善需求为主的大格局依然未变，单价8万以上的项目仍供不应求。

浦东前滩板块744%的超高认筹率让其他板块望尘莫及，2020年前滩推盘4个，推出房源合计952套，合计认筹7086组，其中年末压轴的尚峰名邸因平均总价600万的47平小户型数量占比超过6成而备受关注，认筹率达1273%。近年受益于大虹桥的青浦徐泾在今年仍有不俗表现，整体认筹率达348%；而普陀武宁、静安大宁破旧立新，实现蝶变。在改善需求持续释放及高端项目日光效应的带动下，市场热度快速逐渐传导到刚需板块，如宝山杨行/大场、松江泗泾、南汇周康等区域多个项目热销。除了板块加持以外，还需自身产品过硬，如中海、保利、融创、仁恒、瑞安、万科、大华今年均多点开花。

下半年全市各区出清周期同步回落

超6成区域供不应求

截至11月末，上海全市商品住宅可售面积为675万平米，较去年同期下降11.0%；受益于需求端的增长，出清周期4月份以来始终处于回落态势，11月末出清周期已下降至7.6个月，略低于8个月，短期库存略有不足。

所有区域出清周期均回落到12个月以内合理区间，超6成区域短期供求关系紧张。截止至11月末，上海17个区当中有11个区商品住宅出清周期在8个月以内，其余区域也均位于8-12个月的合理区间内；奉贤出清周期最长，为12.1个月，虹口出清周期最短，仅4.3个月。上半年，金山、崇明、奉贤3区出清周期均超过18个月的库存警戒线，下半年经过需求端的消化及供应端的调节，出清周期明显下降。青浦、浦东、南汇、松江4区商品住宅可售面积在60-70万方区间，但出清周期均从6月末的11-13个月区间下降至6-9个月区间。

趋势展望

上海仍然保持严格的限购限贷政策，但去年以来临港自贸区放松人才购房资格，以及近期对特定人群落户放松与加大人才引进力度，对上海未来住房需求形成持续的补充。上海仍在加快推进旧区改造，今年预计能完成75万平方米、居民3.5万户改造任务，预计明年还将完成旧改70万平方米、居民3.4万户，较大规模的拆迁需求持续入市对明年市场也起到支撑作用。此外，疫情后更加注重高品质住房提升了改善需求，改善性需求仍将稳步增长。因此，刚性需求、改善需求及拆迁需求均保障明年上海住房市场有较为充足的需求。今年上海住宅用地成交规模同比增长6成，亦为明年市场供应量提供有力支撑，当前偏紧的供求关系有望得到缓解，明年成交规模有望保持在高位，价格将维持稳中有涨的态势。