编者按

住房问题，事关经济社会发展全局，事关社会和谐稳定，既是发展问题，也是民生问题。

改革开放以来，我国住房保障工作取得了举世瞩目的成就。保障性安居工程累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多群众解决了住房困难，建成了世界上最大的住房保障体系。

站在“两个一百年”奋斗目标的历史交汇点，“十四五”规划建议再次提出，要有效增加保障性住房供给，扩大保障性租赁住房供给。这意味着，未来若干年住房保障和住房租赁市场将再次发力。

住房保障作为重要的民生工程，承载着千家万户的安居梦想。历史经验告诉我们，当国家富强之梦与人民幸福之梦交织在一起，定能迸发出一个行业的无限活力。

对于住房工作，党的十九大报告明确提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。这一定调为房地产发展确定了目标，指明了方向，也将房地产政策目标框架转向了民生。

2021年是“十四五”规划的开局之年，十九届五中全会通过的“十四五”规划建议对住房保障工作提出了更为明确的意见：“要有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。"

2020年底召开的中央经济工作会议，把“解决好大城市住房突出问题”列为重点工作，强调要高度重视保障性租赁住房建设的定调。全国住房和城乡建设工作会议亦明确，2021年的重点工作之一是大力发展租赁住房。这意味着，今年乃至今后若干年，住房保障重点会从售转租，住房租赁市场发展将迎来重大机遇。

说到解决好大城市住房突出问题，很多人会记得，2020年8月底，深圳市住建设局局长在“深圳房地产盛典”上公开发言，称将新加坡当作深圳学习的榜样，将来深圳市60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。深圳将迎来一个大规模的建房行动，每年将建设10万套公共租赁住房，目标共打造110万套，力争通过5到8年的补短板时间，让深圳的住房供需矛盾得到较好的缓解。

在政策引导和市场力量的双重作用下，越来越多的房企积极参与到保障性住房的投资建设中。记者梳理发现，近两年来房企拿地的同时都会被要求配建相应的保障房。开发保障房已从“鸡肋选择”变成“香饽饽”，包括保利发展、远洋、金地、富力、万科、龙湖、中海、碧桂园、招商、绿地、中国中冶、城投控股、上海建工、陆家嘴、首开、金隅、绿城、中天城投、中国建筑等地产企业，都已投身保障性住房建设。

在租赁住房市场上，截至2019年，TOP100房企中约25%的房企直接或间接参与长租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓。

“要促进国企积极参与不以盈利为目标的公共保障房和有限利润的中端商品房建设，通过更经济和更可持续地增加有效供给，起到平抑市场价格和遏制市场炒作的作用。如果国有企业能在保障房领域多做文章，中国的房地产问题其实并不太难解决。”全国政协常委、中铝集团原董事长葛红林建言。

榜样

公租房重庆模式

重庆的天量公租房，成为其保障住有所居、稳定房地产市场的重要利器。

2010年，重庆启动大规模公租房建设。按照规划：3年将建设3000万平方米公租房，解决50多万户中低收入群众住房困难；后几年视社会需求再建1000万平方米或更多面积的公租房。

重庆的基本思路是：30%～40%的中等偏下收入群体，由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障；60%～70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决，并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障的全覆盖。

重庆的公租房还在全国率先打破了城乡和内外差别，不设户籍限制。其大手笔建设公租房，最根本的一条理由是：建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系，实现公共租赁住房与廉租房、经济适用房的一体化。

截至目前，重庆市累计分配公租房约54万套，发放租赁补贴0.96万户，直接惠及约140万住房困难对象。重庆公租房小区及管理机构获得“全国和谐社区”等国家、市级荣誉236项。

保利：

利润只有3%～5%也要参建保障房

作为央企，保利发展是首批参与保障房建设的企业之一，也是保障房规划数量最多的房企之一。

自2007年起，保利发展投资建设全国首个限价房项目广州保利西子湾，之后一直积极参与限价房和保障性住房的开发建设。截至2019年末，保利发展在建项目中，涉及保障房建设的项目超110个，规划总建面超过780万平方米，包含近10万套保障房。

在“三旧”改造上，保利发展已涉及10个省份和16个城市，跟进项目超110个，业务链条全面，涵盖旧村、旧厂、旧城、留用地及一级土地整理。此外，保利发展已在北京、上海、广州、武汉、杭州、重庆、长沙等全国20多个重点城市实现长租公寓布局，在营项目超过30个，储备房源超过15000间。

2011年，保利地产董事长宋广菊曾表态称，保利的基本原则是积极参加并与政府一道探讨保障房资金的保障模式。在不损害股东利益的前提下，哪怕只有3%到5%的利润也要去参与保障房建设。

万科：

打响集体土地建设租赁住房第一枪

“用打造千万房子的团队去琢磨租3000元价格的房子，我们也有很多纠结。但还是觉得值得。”万科北方区域副总经理曾巍说。

紧靠着北京南三环路的万科泊寓成寿寺项目，是万科在2018年3月15日取得立项批复、北京市第一批集体土地建设租赁住房的试点工程。2020年7月，首期交付1期共计235套房源，5月底就全部租罄，价格为3600元/月起，未来还有三栋楼将推出。

万科集团合伙人刘肖表示：“按照模型来算，全项目回报率约6%，可以做到微利可持续。”对万科来说，长租公寓属于第二赛道，也是基于战略的。“在租赁市场，250万套房子每套一年租金是8万块的话，那就是2000亿租金的市场。如果万科在北京能做到10万套，一套每年4万块租金，是40亿租金，市值很大。”

在集体土地租赁住宅建设方面，万科始终和各区、镇、村三级政府一起，积极研究路径，经营合作。以泊寓成寿寺社区为例，村集体以土地经营权与万科合作，万科负责所有建设成本投入，获得项目45年经营权，村集体获得固定租金及超额经营分红。

目前万科已在33个城市累计开业泊寓12.73万间，2020年上半年新开业1.89万间。已开业项目整体出租率为88%，成熟期项目(开业半年及以上)出租率为93.7%，住房租赁业务上半年实现营业收入10.5亿元。