10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。这意味着房地产税立法迈出了关键性一步。引起业内外广泛的关注和讨论。

从2003年首次提出“对自住房进行征税”到2021年“在部分地区开展房地产税改革试点工作”，征收房地产税已经酝酿多年。在当前的时间点上，为何要开征房地产税？哪些城市有可能成为首批试点城市？将带来什么样的影响？

“房地产税”不等于“房产税”

首先需要注意一点，房地产税与房产税，是不一样的概念。

房地产税是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收，包含在土地使用权的出让、房地产开发、转让、持有、出租等诸多环节，征税对象是相关的所有权人和使用权人。征收的目的，是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，完善现行房地产税收体系，促进房地产市场健康平稳的发展。

房产税的征收对象则为房产，是一种针对房屋产权人的财产性税收。征收房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价，来抑制投资性炒房。

为何要征收房地产税？

在过去几十年间，关于房地产税的讨论由来已久。

北京大学光华管理学院金融学系助理教授张宇梳理了房地产税的立法历程：

1984年工商税制改革，房地产税被分为房产税和城镇土地使用税两个税种；

1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》实施，成为目前房产税的适用依据。条例中，所有非营业的个人用房纳入免税范围，因而排除了80%以上的可征税房产；

2003年，党的十六届三中全会首次提出对自住房进行征税；

2011年，上海和重庆率先开展自住房房产税改革试点；

2015年，房地产税纳入第十二届全国人大常委会立法规划，正式为房地产税立法划定时间表；

2018年，十三届全国人大一次会议提出，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法；

今年以来，国家层面更是多次提及房地产税。3月“推进房地产税立法，健全地方税体系”被写入“十四五规划纲要”，5月财政部部长刘昆撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》，“推进房地产税立法和改革”被提及。

10月16日，《求是》杂志发表习近平总书记文章《扎实推动共同富裕》中提到“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。

再到10月25日，全国人民代表大会常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

可以看出，房地产税的立法过程经历了较长周期，为何在当前推出？官方解释是“为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”。

中国财政科学研究院研究员贾康分析称，一方面，房地产税改革将站在历史高度承担起新时代的历史责任，在推动共同富裕和优化实现三次分配体系应有功能过程中扮演重要角色，更好地调节收入分配和实现社会公平；另一方面，房地产税的征收意味着每隔一段时间可重评一次税基，这也将给地方政府转变职能、尽心尽力做好公共服务、优化本地投资环境，带来一个更有效的与其财源建设的“内洽机制”。

向谁征收房地产税？

此次试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

在国内，2011年，上海、重庆两地已经率先试点对个人住房征收“房产税”。

具体来看重庆的规定，重庆试点的房产税有两种征收对象，一种是对高端住宅收税，即个人拥有的独栋商品住宅，或者个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年重庆主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。另一种则是外地来重庆置业的，同时无户籍、无企业、无工作人员的新购住房。

房地产税税率会是多少？

在国内，参考上海和重庆的试点情况。上海征收的是本地居民家庭二套及以上的房产，以及外地居民家庭在沪购买的首套房屋，且设有每人60平的免征面积；重庆是对豪宅以及无户籍、无工作、无社保人员征收房产税。

其中，上海在征收房产税时，采用的税率为0.4%、0.6%两档税率，而重庆在征收房产税时采用的税率为0.5%、1%、1.2%三档税率。

在国外，美国、韩国、日本等国家都有类似“房地产税”的税收政策，且已经实施多年。总体来看，各国房地产税主流税率占住宅价值约0.2%-1.4%，也有比较高的，比如美国房产税平均占家庭收入的近3%。房产税是美国的重要税种，也是地方政府收入的重要来源。

哪些城市有可能成为首批试点区域？

新一轮房地产税试点开展，哪些城市有可能会被纳入首批试点？

相关方面可能会基于以下的考虑：

第一，可能是选择部分经济发达的地区，比如济南、南京、上海、杭州、广州、深圳等地。

第二，可能是过去一段时间房价上涨较快的城市，比如深圳、杭州、上海等地。

第三，可能要考虑到土地出让金收入比较高的城市，比如苏州、杭州、上海等地，看看房地产税收和土地出让金之间的平衡效果。

第四，可能还是有较好纳税基础的城市，比如上海、重庆，已经试点过房产税的城市。

特别值得注意的是，今年5月，财政部、国家税务总局、住建部等主管部门在北京召开房地产税座谈会，上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南共6个城市相关负责人均有参加。

贾康强调，可以肯定的是，将来扩大范围的试点地区，都会给它一个弹性空间，不要求所有的试点地区采取完全一致的方案。另外，在立法轨道上，一旦通过，也不会全国“一刀切”，会允许地方根据不同的情况，有先有后或有差别地制定具体实施细则。

征收房地产税会对市场产生什么影响？

房地产税可以说是调控房地产市场的方式，亦或是取代土地财政的保障，然而普通老百姓最关心的，还是征收房地产税是否会引起房价的下降。

房地产税试点细则暂未出台，但重庆和上海房产税试点已多年，对本地市场产生了怎样的影响？

贝壳研究院成都分院院长付跃华对封面新闻记者表示，“从沪渝试点经验来看，沪、渝房地产税在2011年1月底明确征收，对市场的影响在2011年2月正式出现，由于房地产税对预期冲击较大，同时叠加春节季节性影响，2011年2月成交量出现明显下降，但价格却并未出现明显变化。2011年3月起上海、重庆住房成交量恢复月度环比增长。因此，我们判断从市场情绪面，短期易对市场预期形成较大冲击，但交易量价长期由住房供求基本面决定，期间量价波动主要受金融环境、调控政策等外在变量影响。”

付跃华还表示，房地产税对市场交易的影响主要取决于市场的供求关系状态。在供不应求的市场，如深圳、西安和重庆二手房市场，即便出现超额住房持有人出售的情况，由于卖方议价能力更强，城市的总交易额也将会增加。青岛、济南和长沙处于供过于求或供求平衡状态，买方议价能力更强，这些地方房地产税试点将会导致总交易金额的下降。

业内人士认为，房地产税与房价下跌不能简单的划等号。从中长期来看，房价受到多重因素影响，房地产税只是其中一个变量。但短期来看，房地产税试点则是向社会传递强烈的调控信号，会扭转市场对于“房价永远涨”的预期，有稳定房价的作用。

告别过去的快速增长，房地产行业在转型中寻求高质量发展，仍将在推动经济发展方面发挥重要作用，且在住房租赁、城市更新、老旧小区改造等方面还有广阔结构性发展空间。

尽管房地产税试点细则暂未公布，但可以预见的是，在推动共同富裕背景下的房地产税以及整个房地产行业，都将更加平稳健康发展。房地产政策将重点在防风险、保刚需、重保障、调分配等方面持续发力。