最近,一位博士给上海市委领导的建议信引发了热议。4次参与摇号失败,买不到房,这位博士一气之下,向信访办实名建议修改上海的认筹摇号规则,使自己能获得优先摇号权。
这位博士还建议,“严查离婚买房、经营贷买房、代持买房等擦边球行为”。
目前上海相关部门给出的回复是:“对于提出的建议,正在积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定。”
摇不上号的背后,是上海楼市、地市的火爆。新房市场上,热点区域“一房难求”;二手房市场上,业主跳价、反价、惜售再次成为普遍现象。
记者查阅数据显示,刚刚过去的2020年12月份,上海二手住宅成交套数约为3.9万套,环比增长20.3%,同比增长96.2%。据当地市场人士介绍,正常交易量应该是在2万套左右。
“其实这是一种结构性供求失衡,并不是所有区域都供不应求。在上海市中心或者有开发区、金融区概念的区域,房子更为难求。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。
卢文曦认为,目前上海楼市的主要购买力是改善型需求,他们多是通过卖一买一置换,如从郊区置换到市区,从老破小房置换有电梯的新房或次新房,“主要还是合理的需求释放”。
谁推动了楼市火爆
2020年年初,受疫情影响,上海新房市场断供长达两月之久,直到3月底绿地海珀外滩项目入市才打响新盘供应第一枪。但从二季度起,上海楼市开始回暖,并快速走向火热。
从数据上看。据易居房地产研究院统计,2020年上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米,同比增长23.1%,成交面积创4年来新高;二手住宅成交约30.2万套,同比增长27%,创近4年来新高。从价格方面来看,全年新房成交均价为56234元/平方米,同比上涨3.2%。
从二手房成交单月来看,2020年5~7月份二手住宅成交量稳定在平均每月2.8万套左右;8月、9月成交量分别达到3万套、3.1万套;10月由于国庆假期影响,数据出现异动,成交量回落到与5、6、7月相当的水平;12月,成交套数迈上3.9万套高位,成交量排名前三板块分别为三林、周康、嘉定主城区。
认筹率是衡量新房市场热度的一个很直观的指标。2020年上海市开盘摇号的186个新盘共计有48542套房源,最终收获了80371组有效认筹,年度平均认筹率达165.57%,创下3年来新高。在2019年度上海平均认筹率才58.81%。
2020年7~11月,月度平均认筹率分别高达153.72%、156.86%、153.08%、169.06%、196.29%,12月份更是一举突破200%,达到顶峰261.57%。2020年上海“千人摇”项目高达27个。
上海的土地市场同样火爆。2020年,上海各类土地共出让373宗,成交金额高达2952亿元,成交量和成交金额双双位列全国第一。在过往三年里,第一的冠位分别由北京和杭州拔得。
楼市热得令人意外。
“如果不是疫情的关系,上海楼市也是会慢慢向上走的。但疫情打乱了市场节奏,原本慢慢复苏的状态一下子集中释放了,如果正常节奏走的话,估计爆发的力度可能没这么大。”卢文曦认为。
这波行情中,改善型需求成为主要购买力。
数据显示,从新房市场成交情况看,2020年,上海改善型需求超过半壁江山,套均面积在90~150平方米的成交占总成交面积的59%;套均面积在90平方米以下的刚需占比18%。从成交面积看,各类需求同比均呈现正增长,其中改善型需求增速最快,同比增长27.1%;刚需同比增长23%。
“上海这轮上涨其实就是压抑了几年的市场需求集中释放,加上货币宽松,资金轮动累积下来的效果导致新一轮牛市,这波大涨可能还会持续几个月。”上海一位地产人士称。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为,上海楼市火爆的原因在于全国经济南移,上海作为长三角最具代表性的城市,产业丰富,交通配套完善,加之全年货币环境宽松,上海楼市脱颖而出。“上海本次楼市火热大概率是市场需求集中释放,投机需求预计不多。”
不过,从往年大城市房价上涨规律来看,往往都是刚需、改善型需求率先进入市场,随后投资投机客顺风跟进,并由市中心的成交火爆带旺周边楼市。
燥热若持续,更严调控会来
“新世纪以来,开放始终是上海人才政策一个核心词。”上海社会科学院政治与公共管理研究所研究员汪怿说。
根据住建部最近公布的《2019年城市建设统计年鉴》,目前有30个城市城区人口超过300万人,上海以2428万城区人口位列全国第一,排在第二位的北京,城区人口1865万。
进入2020年,上海市先后多次放松人才落户政策,带来了潜在的购房需求。前面提到的上海那位博士,就是2019年博士毕业落户上海的新上海人。