以高科技新兴技术为引擎的第四次工业革命，驱动文明从工业社会迈向全新纪元的万物感知、万物互联和万物智能的智能社会，产业地产和园区作为社会的基本单元也将迎来新时代。本文针对产业地产和园区的发展历程进行梳理，通过分析现阶段不同群体的需求，构建智慧化发展的标准，探索未来产业地产和园区的发展趋势。

中房智库研究员

中央财经大学 陈熙

一、产业地产与园区的发展历程

人类经过农业社会和工业社会，而今迈向由数字信息技术引领的智慧社会，城市早已经成为人类聚集和生产的载体。产业地产和园区作为城市的基本组成单元，其概念内涵和功能定位也根据社会形式的演进而延展更新，其发展可以分为三个阶段：

（一）1984年~2001年：试点探索阶段

改革开放之初，产业地产和园区伴随对外开放政策应运而生。1994年政府在《沿海部分城市座谈会纪要》中提出我国要扩大开放程度。1992年邓小平发表的第二次南巡重要谈话，推动对外开放地区由东部沿海向中西部内陆扩散。截至1992年末，国家级经济技术开发区由1984年的10个增长到24个，还新增高新区和保税区等不同种类的园区，2001年国家级经济开发区已经达到52个。

这一时期的特征是产业地产和园区发展主要以生产力的增量开发为主。国家级经济技术开发区以发展工业为核心，就其功能定位和运营模式而言，更像是一个小型特区，利用经济技术开发区的辐射功能，拉动地区整体生产总值提升。而且产业园区不断增容扩区，吸收大量外资和技术，支持各地区开展创新型工程项目。但是由于缺少引资引技的评价指标和园区内配套的管理体系，导致一些产业园区出现恶意竞争、乱占土地和土地分配不均等低效率现象，处于粗放式的管理状态。

1

（二）2002年~2011年：调整优化阶段

2001年12月我国加入世界贸易组织后，产业地产和园区的发展进入了快车道。2003年国务院允许较成熟的省级经开区升级为国家级经开区。同时，为更好地与国内经济与世界经济接轨，2004年商务部引导开发区进行“二次创业”建立新型工业的产业链条，提出了“三为主，二致力，一促进”的发展方针。在10年中，国家级经济开发区的数量在这一时期呈现“井喷式”增长，由2002年的52个增长到2011年的131个，平均每年增设8个国家级开发区。

该阶段的特征主要以产业地产与园区的高质量开发为主。针对经济开发区土地资源浪费和园区产业混乱的现象进行调整合并，创建政策环境、产业环境、经济环境和社会环境以促进城市化和工业化协同发展，在内外部环境共同作用下，园区实现高质量、高速增长。但是，该阶段的园区仍处于单点建设，不同区位的园区系统之间相互孤立。

（三）2012年至今：转型升级阶段

2012年十八大首次提出智慧型园区的建设目标，标志着我国的产业地产和园区进入了传统型向智能化转型升级的新阶段。2015年7月国务院《关于积极推进“互联网+”行动指导意见》与2017年住房和城乡建设部《住房城乡建设科技创新“十三五”专项规划》都强调将传统产业智慧化、建立新的发展生态模式。2020年国务院发布《关于推进“上云用数赋智”行动培育新经济发展实施方案》要支持数字化转型服务咨询机构和区域数字化服务载体建设，丰富各类园区、特色小镇的数字化服务功能。国家级经济技术开发区的数量由2012年的171个提高到2020年的219个，增速较前一时期有所放缓。

该阶段的特征是以产业地产与园区的智能化开发为主。在“数字中国”和“新基建”的战略部署下，以服务需求和技术开发为动力，利用大数据、云计算和人工智能等技术，使得产业地产与园区以全新的生产生活方式满足不同群体的主动式服务需求。园区的种类由单一属性转变为以“经济技术开发区为主、高新技术开发区和海关特殊开发区等为辅”的多元化趋势。而且，在空间分布上开始呈现集群化分布的现象，形成“东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展”的空间格局，在东、中、西部发展差异显著的大背景下，西南地区成效超出预期，拥有巨大的发展潜力，园区经济或将会成为带动西部崛起的动力组件。

1

二、产业地产与园区智慧化发展的需求与标准

（一）利益相关者的需求

产业地产和园区已经成为人口和生产的聚集地。高新技术的加持，使园区从基于“单点作业、生产优先”的被动服务方式，向“多点联合、以人为本”的主动服务方式转变。园区将提升利益相关者的体验感和满意度，视为园区智慧化发展的核心，但是不同的利益相关者有不同的诉求。

1.政府

政府负责制定园区运行的政策环境和发展定位，主要关注园区产业经济和民生治理。他们希望通过加强园区的智慧化建设，打破信息孤岛以促进各区域之间和区域内部的产业均衡与合理用地，在实现生产总值的高质量增长的同时也可以提高政府的收入。此外，政府机关希望利用智慧化的治理方式进行有效的监督，确保园区中的企业安全生产，经济环境协同发展，为所属地区释放一些就业岗位。

2.园区管理方

园区管理方负责制订产业地产和园区微观层面的实施计划，主要关注园区的经营和管理。期望建立一个智慧化的园区，创新园区的商业模式，利用大数据、云计算搭建数字分析平台，实现园区信息共享、资源共享，优化投资路径，降低投资风险，提升投入产出比, 实现资产保值增值。同时，园区管理者用机器与技术代替人力，提供全在线、实时的个性化服务和管理，提高园区内入驻企业和用户的满意度，増强企业和用户的黏性，提升园区知名度，吸引更多的使用方逬驻园区。

3.进驻企业

进驻单位将产业园区视为孵化成长的载体，主要关注价值的增值和生态链共生发展。利用产业地区或园区内的政策优势和信息优势促逬业务髙效运转和业务增值，树立品牌形象，吸引和留住人才。同时，利用地理位置优势与园区内的上下游企业联合，进行思维的碰撞和资源的互补，实现生态链互利共赢。

4.用户

用户是园区内范围最广泛的利益主体，是组成园区生态并赋予生命力的核心，同样也是开发园区内智慧化属性和用户的群体。他们主要关注产业地区内办公与生活服务。共同的愿景是希望在工作中能够实现高效与便捷，在生活上更加安全与舒适。但是，不同个体对办公和生活的智慧基础设施和服务需求存在一定的差异，传统的园区为用户提供的解决方案仅仅根据业态类型简单进行区分，在未来的智慧化园区中用户更希望能够得到针对性的鼓励和培养，享受到园区住户的社交和服务群体生态给办公和生活上带来的高效和便利。

总之，相关利益主体对园区的需求呈现多元化的发展趋势，设定的标准也不断提高，政府、园区管理方、进驻企业和用户这些新的诉求或期望，已经超过了传统园区的承载能力，需要进一步围绕这些需求设定具体化的建设标准来实现产业地产与园区的智慧化。

（二）产业地产与园区智慧化发展的标准

产业园区类型丰富，内部承载的业务也多种多样，需要构建一个蓝图框架将不同利益相关者的需求进行融合，结合未来园区智慧化的构想，设计一套智慧化发展的评价标准，为未来的产业地产与园区的智慧化发展提供指引。

园区的智慧化标准主要可以分为六个一级评价标准：战略规划、智慧生产系统、智慧服务系统、数据平台系统、基础设施系统、安全运营系统。基础设施系统是园区智慧化的基础，在这之上搭建数字平台系统被视为园区的“大脑”，运用“大脑”对生产和生活体系提供智慧化服务，并依靠安全运营系统为园区提供全方位的防护，以实现宏观战略规划。这六个评价标准体系相辅相成，互为支撑，为园区指明智慧化的发展方向。

1.战略规划

产业地产与园区的智慧化建设是一项系统性工程，需要具备宏观层面的战略规划。战略规划主要包括确定基本的建设原则和建设途径，打造一系列园区智慧化运营体系，并设计评价指标进行评估反馈。传统园区由于缺乏系统性和前瞻性，存在各子系统孤立工作、产业碎片化、迭代演进困难等问题。所以制定战略规划要在分析洞察行业趋势以及技术发展的基础上，建立前期充分考虑产业地产与园区内多系统动态融合，建设后期关注园区的运营维护和可持续发展，实现园区内多种业态互利共赢，园区外跨区的数据共享与联动。

2.基础设施

基础设施是运营管理的基本保障，智慧园区中的基础设施向数字化和多样化方向发展，达到万物互联的最佳状态，提升能源管理、优化交通水平、创造安全环境。传统的园区由于绝大多数基础设施陈旧老化，有线和无线等多张网络独立部署，基础设施彼此不能相互关联共同服务。智慧化园区的基础设施通过端侧智能化、端侧无线化、网络融合化，对园区范围内安全、交通、能源等方面进行实时监测、信息收集和联合控制。例如，当有外部人员来访时，人脸识别系统采集信息反馈给交通系统，交通系统可以根据人员身份进行路线导航、规划停车位，并将访客记录利用网络及时传输到企业的终端上。

3.数字平台系统

数字平台将成为技术和产业彼此交织、相互作用的助推剂，是判断园区智慧化发展程度的核心评价指标，成熟的智慧园区需要具备云端部署层、联结层和使能层。传统产业地产与园区由于缺少信息采集与上报标准，导致企业间协调难度大，不能由共同的利益驱动行为的产生，其结果是无法建立统一的基础信息数据采集库和智能数据分析整理系统，难于实现各产业资源与数据的共享。智慧化园区的建立需要打破这些屏障，建立云层、联结层和使能层。其中云层包括公有云、私有云和混合云，联结层则为音视频平台、定位系统、大数据平台等，使能层包括数据使能、业务使能和集成使能等。通过云端与联结层各平台进行对接，支持平台发挥作用并收集信息，最后通过使能层对数据信息进行分析、开发、应用，达到汇集各企业优势、支持战略计划设定的目标。

4.智能生产系统

智能生产是产业地产和园区企业层面智慧化的评价标准，其中智能制造、云端办公、预测性判断可以成为分析园区是否具备智慧化生产系统的判断指标。传统园区的生产方式由于缺少技术、资金和园区的配套设施的支持，多表现为依靠人力为主的机械化生产，而智慧化园区则应利用基础设施、数字平台和高新技术为企业培育智慧生产的发育土壤。在智慧生产方面，园区要实现智能制造，应用智能仓储、智能纠偏、智能检验等，用机器代替人力，提高生产效率和产量。运用云端办公，进行云招聘、云展览、云会议等，跨越时间和空间距离，实现人与人、人与事的广泛接触。此外，智慧化园区还要具备预测性判断的能力，利用数字平台传递的信息洞察未来发展趋势，提前预判可能产生的机会和威胁。

5.智能服务系统

智慧服务体系是提升用户体验感和满意度的重要保障，产业地产与园区智慧化发展的最终结果是实现公共服务、政务服务和特殊服务的全方位供给。传统的园区重视物理设施建设，缺少对用户的关注，无法感知人们的需求。而产业地产和园区的智慧化进程中应把握以人为本的建设原则。在智慧服务体系中，一是要具备公共服务功能，包括社会保障、企业服务、物业服务、文化服务等，让园区内的群体都能享受到平等的保障性服务；二是要具备政务服务功能，包括信息公开、网上办理、一站式政务平台等，能够快速对接政府主管部门，减少行政成本；三是要具有特殊服务体系，包括物流服务、金融服务、健康服务等，该类服务可以针对不同园区内企业的特点进行个性化设置。

6.安全运营系统

安全运营系统是维持高度数字化园区内生产生活秩序的保障功能，智慧化的产业地产与园区应具备安全管理、安全技术和安全运营的保障功能。传统园区具有以人防为主、被动响应和重建设轻运营等特点，而智慧化产业地产与园区要实现立体化、可视化的安全运营系统。首先，设定安全管理体系，明确横纵组织结构、责任分工和应急预案；二是建立安全技术体系，针对数字信息要保障网络安全、平台安全和终端安全，针对人身安全要保证生产安全、生活安全并且能够及时处理突发危机；最后，打通安全运营体系，实时监测评估园区整体的运行情况并针对数据进行评估，辅助决策者做出判断。

1

三、产业地产与园区智慧化发展趋势

全球正在经历一场深刻的技术变革，它将打破和重塑传统的国家、城市和园区的发展逻辑，推动国家、城市和园区向智慧化转型。面向未来，作为城市基本单元的园区，以智慧化发展标准为建设目标，将会呈现全联接、全融合、全智能的发展趋势。

（一）“端—平台—应用”全联接

未来的产业地产与园区的智慧化发展将形成“端—平台—应用”三层架构的网络式全联接，实现万物互联。在园区内部，通过云端基础设备的终端之间互相感应联通，共同提供服务，并将数字信号发送给所属的平台系统整合分析，最后将综合信息传递给应用层，支持业务增殖和创新与智能化的服务项目。在园区外部，园区与园区之间的三层架构也可以实现互联互通，开展跨地域的合作，形成“纵向解耦，横向联通”的产业园区网络。

（二）“人—物—事”全融合

产业地产和园区的全联接使元素之间相互影响，彼此交融，具有“人—物—事”全融合的发展趋势，实现万物感知。产业园区是由不同属性的元素组成，包含有生命特征的人，无生命特征的机器，也包含人们的行为所产生的已发生和将要发生的事件等等。未来的产业地产与园区通过智慧化的调整实现全联接，人、事、物借助全联接的双向通道，由内而外输出观点和行为，由外向内吸收信息和影响，提高元素之间的沟通和互动，打破彼此界限相互融合。在人、事、物各要素的全融合中，打造“1＋1>2”的效应，实现价值的再造。

（三）“智生产—智服务—智生活”全智能

全联结和全融合为全智能提供了运行框架和基本组件，产业地产与园区能够像一个生命体一样自我学习、自我更新、自我演进，呈现“智生产—智服务—智生活”全智能的发展趋势，实现万物智能。产业地产与园区的现阶段建设已经不仅仅局限于为经济的发展打造智生产，更重视体验感的满足开发智生活和智服务。并且未来生产、生活、服务的智能化链条可以模糊城市划分的地理界限，带动产业与城市之间的相互融合，实现城市的高度统筹布局。