自 2015 年底，中央经济工作会议首次提出「租购并举」，2017 年十九大定调，提出「加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。」培育租赁住房市场的发展，既是妥善解决过去住房体系失衡的现实要求，也是满足人民美好生活需要的重要民生工程。

五年以来，我们看到各地政府从完善市场规范、保障主体权益、增加用地供应、对租赁企业进行扶持等多方面大力推动行业发展。

对于市场中的企业主体来说，如何抓住「风口上的行业机会」实现企业的发展，又实践改善民生的企业社会价值，实现双赢，是亟需探索的问题。

那么，「租购并举」落地五年，市场发生了哪些变化呢？

革故鼎新的租赁住房供给侧改革

1. 行业初期，「低质」供应与旺盛需求间的矛盾

当前，我国的住房租赁领域尚未形成标准完善的管理体系，市场庞杂无序，不少未达资质的中介、小公寓鱼目混珠，扰乱秩序，引发纠纷。一方面，中介机构乱象频出，虚假房源、「黑中介」极大的损害了租户利益，出租房源的甲醛、噪音、安全等问题难以解决；另一方面，部分公寓企业为了规模扩张，「高收低租」、采用租金贷极大提高经营风险，「暴雷」事件层出不穷，最终转嫁给业主和租户买单。

同时，随着城市经济的高速发展，房价水涨船高。对于为城市建设做出巨大贡献的流动人口来说，迫于经济压力，租房是更常见的选择。国家统计局数据显示，2019 年末，全国流动人口达 2.36 亿人，而这其中大部分人只能选择狭小逼仄、安全隐患巨大的群租房、隔断房，整体租住环境极差。

究其原因：

虽然我国租赁需求旺盛，但租赁住房领域起步较晚，仍缺乏标准的行业规范和监管制度。更为关键的是，相较海外成熟市场，由于房价高企、租售比低，我国租赁住房的投资回报率极低，一线城市甚至只有 1%-2%。叠加初期投入大、投资周期长，微薄的盈利空间导致住房租赁市场化动力不足，难以保障供应品质。

那么，为解决此类问题，近年来政府端和市场端有哪些变化呢？

2. 政府大力支持，多渠道筹措，推动租赁供给侧改革

为解决上述问题，五年来，政策持续推动市场展开租赁住房的供给侧改革。

一方面，降低租赁用地成本，多渠道筹措租赁房源，为市场创造盈利空间；另一方面，通过推出集中式租赁社区，提升市场租住品质，加强市场管理的同时，改善租住环境，提供更好的租赁产品及服务。通过这「一升一降」调整供给结构，培育和支持行业发展。

自 2019 年 7 月，住建部公示了首批纳入住房租赁市场发展试点名单城市，包括北京、上海、广州、深圳等 16 城。今年 7 月，天津、石家庄等 8 城成功入围第二批名单。此 24 城试点示范期均为 3 年，中央财政支持直辖市每年 10 亿元，省会城市和计划单列市每年 8 亿元，地级城市每年 6 亿元。资金主要用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等与住房租赁市场发展相关的支出。

同时，各地制定租赁住房目标，多渠道筹措租赁房源。一方面，上海、南京、杭州均推出租赁地块及土地自持比例，广州、深圳采取「竞自持」政策，北京大力发展集体土地租赁住房。以上海为例，截至 8 月，上海共推出租赁地块 97 幅，含自持地块 135 幅。

??另一方面，住建部鼓励制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策，解决存量资产的同时，降低租赁房源获取成本。截至目前，北京、上海、广州、深圳、武汉、合肥、佛山等城市都出台了「商改租」、「工改租」的政策，积极响应中央号召。

另外，针对市场乱象，2019 年底，6 部委联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，各地都展开了住房租赁市场整治工作，严厉打击违法违规行为，加强租赁备案管理及资金监管工作，改善市场环境。

3. 租赁企业在薄利环境下寻求发展机会

而作为租赁住房市场的重要参与主体，租赁企业如今最需考虑的，是如何在关乎民生的薄利市场环境下，实现自身的发展。

首先，需要利用规模优势，进一步降低获房及运营成本，创造盈利空间；

其次，要提升运营管理能力，降本增效，通过保障产品及服务品质，赢得口碑及客户。

那么，企业端是如何探索及实践的呢？我们尝试从分析行业标杆企业的发展路径和实践中，探讨租赁企业该如何参与并推动租赁住房市场供给侧改革，成就自我发展。

龙湖冠寓的租赁住房探索之路

1. 稳步前行，四年成就行业标杆

龙湖冠寓自 2016 年成立以来，一直稳扎稳打，同步提升运营效率和经营质量。8 月 26 日，龙湖集团公布了 2020 年上半年业绩，成绩亮眼。

规模方面，2017-2019 年是冠寓进入快速扩张规模的发展阶段，短短三年，其累计开业房间已达 7.5 万间，2018 年的月均开业房间数更是一度超过 3000 间。截至 2020 年上半年，龙湖冠寓开业规模 7.9 万间，较去年同期增长 32%，位列行业第二。

?同时，上半年冠寓租赁住房收入约 7.32 亿元，同比增长 70%，较同类企业在盈利和运营方面表现更佳。

支撑其发展背后的原因在于：

主航道定位，做强、做长、做大

之所以能在短短四年内交出这样一份成绩单，与龙湖冠寓一开始的战略定位有莫大关系。响应国家政策号召及自身发展需求，租赁住房业务发展之初就被定位于龙湖集团四大主航道之一，较高的战略定位使得冠寓发展动力十足，发展前景相对较佳。

从数据来看，龙湖集团近两年四大主航道业务占比均有一定程度提升。其中租赁住房业务对集团业绩的贡献一直呈现上升态势。未来，随着业务规模不断扩大以稳健优质运营，业务占比将会持续提升。

为了降低租客孤独感，让他们体验世界的更多可能，结交更多志同道合的伙伴，冠寓于 2020 年迭代了社群运营生态，以「Goyoo」星球全新形象亮相，强调「零重力、零压力」的生活方式，为租户创造「安心、颜值、友邻」的居住空间。

社群活动现场

落地到日常运营，冠寓开展了一系列社群活动，并以兴趣为出发点组建各个租户社团，线上、线下交流。2019 年，龙湖冠寓全国 200 余家门店就举办了近 3000 场社群活动，活动内容涵盖美食、电子科技、体育运动、手工 DIY、旅游、技能培训、读书公益等，受到了年轻租客群体的热情欢迎。

情感链接：冠寓「运营官」

作为直接对接 C 端的服务行业，服务者是传递温暖、链接情感的最重要一环。「运营官」是冠寓独有的公寓运营岗位，围绕「温暖、明亮、爱」的核心关键词，以青年人视角服务青年人群体，打造有温度有情感的社群链接。

这些「运营官」几乎都是 90～95 后，他们「对企业爱操心会经营、对客户有感同身受的陪伴和服务意识」，可以与你一起聊天聊地侃大山，也会在你需要帮助时伸出援手，了解租户的感受与需求。

同时，为了更好的培养这些充满热情的年轻团队，冠寓始终关注「运营官」的成长，以一系列培训成长体系，进一步提升员工专业能力，也为年轻人提供广阔的发展平台，让「运营官」们更有能力，也更有热情为租户提供优质服务。

结语

整体来看，近年来在政府的支持下，叠加资本和各方企业的不断推动，租赁住房市场发生了诸多变化，向着规模化、规范化、市场化、多元化的方向发展，但行业整体还处于发展初期，位于 s 型增长曲线的最底部，市场的空间和发展前景还很大。

同时，租赁住房是链接一个城市关键的基础设施。这个基础设施好不好，决定了城市中的年轻人能否安居乐业，城市经济发展的可持续性。

对于租赁企业来说，既需要利用技术的进步和运营的赋能来实现降本增效、提升产品品质，解决行业和客户需求的痛点，也要通过更加人性化服务赢得客户的认可，在薄利的市场环境下获得发展的空间。