买房从来都不是一件简单的事情。随着房价的上涨，大多买房的年轻人都要背上多年的房贷。而为了更好的控制房地产市场，国家出台了限购政策，首套房和二套房的购买有了诸多差异，包括首付比例，贷款利率等都有不同的规定。这也使得很多人对二套房的购买望而生却。

那么首套房和二套房的认定标准到底如何？它们在购买上又都有什么区别呢？

首套房认定标准

一般而言，下列情形下所购房屋可认定为首套房：

①全款买过一套房。此情况下，在对于“首套房”认定比较宽松的银行，再贷款购买就可以认定为首套房。

②全款买过一套房，但后来卖掉，并且通过房屋登记系统查询不到该房产。此情况下再贷款买房，认定为首套房。

③贷款买过一套房，但后来卖掉，并且通过房屋登记系统查询不到该房产。此情况下，在对于“首套房”认定比较宽松的银行，再贷款购买就认定为首套房。

④贷款买过一套房，但商业贷款已还清。此情况下再贷款买房，认定为首套房。

⑤个人名下有两套房，其中一套为贷款所购，但商业贷款已还清；另一套是公积金贷款，但是已出售，并且能提供该住房出售的证明。此情况下再贷款买房，认定为首套房。

⑥个人名下有两套房，均采用商业贷款方式购买，但商业贷款已还清，该两套房已经出售，并且能提供两套住房出售的证明。此情况下再贷款买房，认定为首套房。

⑦夫妻双方，一方婚前名下有房产但无贷款记录；另一方婚前有贷款记录但名下无房产。此种情况下，二者婚后再贷款买房，认定为首套房。

二套房认定标准

一般而言，下列情形下所购房屋可认定为二套房：

①贷款买过一套房，商业贷款未还清。此种情况下再贷款买房，认定为二套房。

②个人名下有两套房，均采用商业贷款方式购买，一套房的商业贷款已还清，另一套房的商业贷款未还清，此种情况下再贷款买房，认定为二套房。

③在“首套房”认定标准严格的银行，只要以前办理过住房贷款，无论是否还清，也无论此前购买的房子是否卖掉，再贷款买房都认定为二套房。

④在“首套房”认定标准严格的银行，只要名下有房产，无论全款购买还是贷款购买，再贷款买房都认定为二套房。

⑤夫妻双方，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房使用公积金贷款，婚后两人再以夫妻名义共同贷款，而婚前贷款未还清，认定为二套房。

⑥两人准备结婚但还未领取结婚证，其中一方名下有房产但房贷未还清，另一方没有任何房产和房贷记录。二者结婚后，由无贷款记录的人申请贷款买房，会因二者共为新买房产产权人而使其被认定为二套房。

⑦婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房。此种情况下，认定为二套房。

⑧父母名下有住房，以未成年子女名义再购房，认定为二套房。

首套房和二套房的购买有啥区别

①首付比例

一般而言，首套房的首付比例不低于25%。而二套房的首付比例则远高于首套房首付比例。

以北京为例：在北京购买首套房，且房屋面积不大于90㎡时，首付低至20%。而若要买二套房，首付比例可高达60%以上。

②贷款利率

二套房的贷款利率高于首套房的贷款利率。一般而言，二套房的贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

例如部分银行的首套房贷款利率为基准利率上浮10%，而二套房贷款利率则为基准利率上浮20%。

③契税优惠

在房屋产权发生变动的交易中，首套房可享受契税减免优惠。

大多数城市，对于面积在90平米以下的首套普通住房，税率仅为1%；而二套房在产权变动时契税一律为3%。也有个别城市对首套房二套房的契税按2%和4%收取。