中国住房制度形成于1949-2019年的一系列改革。从解放之初的福利公房,到改革开放后的提租改革,从1994年出售公房,到1998年商品房改革。纵观70年中国住房制度变迁与房地产市场演变,每个历史阶段的房地产市场问题,很大程度上都跟中国基本住房制度有关。促进市场平稳健康发展,根本上取决于住房制度改革和长效机制建设。

综观全球,各经济体房地产市场表现各异,有的实现了房价近半个世纪的稳定;有的经历过60年不衰的房地产大牛市的巅峰繁荣,却引爆了全球金融危机,进而黯然落幕;有的历经两次房地产危机,痛苦地度过了“失去的二十年”。一个好的房地产市场,理应做到住房供求平衡、房价长期稳定、居住质量高。

中国房地产市场的现状如何?笔者认为,单一指标无法准确描述一个住房市场的真实状况,因此我们试图用“量、价、质”等维度来刻画。其中,“量”对应着供给风险,包括套户比等指标;“价”对应着价格风险,包含房价增速、房价收入比等指标;“质”是指住房质量,用人均居住面积、住房成套率等指标来衡量。

从“量”上看,供需较为均衡,据恒大研究院统计数据,2017年城镇住房套户比1.07,从国际看,当前美国、日本、德国和英国分别为1.15、1.16、1.02和1.03,中国城镇住房套户比尚低于1.1,既解决了住房短缺问题,又不存在明显过剩。

从“价”上看,房价绝对涨幅高,相对涨幅低。1998-2018年中国名义房价上涨4倍,年均涨8%,高于美国、日本、英国等主要发达经济体,但同期城镇居民人均可支配收入上涨6倍,名义房价涨幅/人均收入涨幅仅为0.6,低于OECD平均值1.1。2018年全国房价收入比7.3,为1998年以来最低25%分位,尚处于较安全的水平。

从“质”上看,整体居住水平较好,2016年城镇人均住房建筑面积为36.6平/人,折算成人均居住面积为29.3平/人,已达到部分发达经济体的水平,如香港、日本、新加坡人均居住面积分别为16.0、22.3、27.6平方米;住房设施方面,估算2015年城镇住房成套率(同时拥有独立厨房和卫生间的住房占比)达85.7%,相比2000年68.0%明显提升,但相比发达经济体接近1的水平还有改善空间。

中国房地产经历了二十年长景气周期,由城镇化和经济增长驱动。据国家统计局数据,1998-2018年,中国城镇化率从33.4%上升至59.6%,年均提升1.3个百分点;同期,中国城镇人均可支配收入年均增长11%,居民住房购买力大幅提升。由城镇化和经济增长驱动,中国房价经历了二十年趋势性、大幅度上涨。1998-2018年,商品住宅均价从1740元/平方米上涨至8544元/平方米,累计上涨4倍,年均上涨8%。涨幅高于多数发达国家,如英国、美国、德国、日本同期分别上涨2.2、1.3、0.4、-0.3倍,年均上涨6%、4%、2%、-2%。

二十年长景气周期中包含六轮小周期。中国房地产市场维持上行趋势的同时,经历了6轮小周期波动,平均每轮历时3年,周期峰值(以商品房销售额同比、商品住宅销售均价同比为指标)依次为2003、2005、2007、2010、2013和2016年。小周期上行阶段房价上涨8%至54%,下行阶段房价增速-4%至15%,每轮小周期结束房价累计增速-2%至54%。伴随房地产小周期波动,中国共出台6轮房地产调控政策,其中2轮刺激,包括2008-2009年、2014-2016年9月;4轮收紧,包括2002-2004年、2005-2007年、2010-2013年、2016年9月至今。