新买的房子没过两年就出现了质量问题，维权时却遭遇开发商各种推诿。多年来，这已是不少购房人的“心头痛”。

未来，北京住宅工程有望引入“保险”环节：除了让保险公司“监督”开发商把房子盖好，后期购房人一旦发现质量问题还能申请索赔。近日，北京市住建委等部门联合对《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》征求意见。按照征求意见稿，北京新建住宅将投保工程质量潜在缺陷保险。

投保拟写入土地出让合同

“住宅工程质量潜在缺陷保险”是开发商给自己盖的房子上一份保险，后期购房人发现合同中约定的质量问题，可向保险公司申请索赔。

早在2007年，北京就针对部分保障房推出过工程质量保险试点。虽然当年保险公司与建设单位连合作协议都签了，但后来此事无疾而终。

“当年没能成功推行的主要原因在于开发商投保意愿太低。”工程质量保险专家、盛安保险技术股份有限公司CEO马海骋分析，这种保险其实是在工程建设中引入保险环节，让保险公司来专门监督工程质量。如果有质量问题，后期保险公司需要理赔，因此会对房子的质量把关更负责。“但在开发商看来，这似乎给自己增加了一个监管者，所以不太愿意投保。”

12年后的今天，投保或将变为强制性要求。征求意见稿明确，本市新建住宅工程项目，应当在土地出让合同中，将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。如此来看，为住宅工程投保即将成为开发商拿地的必要条件。

“除了列入土地出让条件外，政府部门后续还应有进一步的措施。”马海骋建议，比如在后期施工许可方面，对是否投保予以审核。

征求意见稿还提出，如果保险公司指出建设项目存在严重质量缺陷，且在竣工时没有得到实质性整改的，开发商不得通过竣工验收。

业主申请后7日内核定

有了这项保险，业主在保险期内发现房子存在保险范围内的质量缺陷，可向保险公司提出索赔申请。

至于承保范围，既有“基本项目”——地基基础工程和主体结构工程、保温和防水工程，比如地基沉降、裂缝、外墙面坍塌、防水渗漏等；又有“附加项目”——需要开发商和保险公司约定，以附加险的方式提供，包括老百姓关心的装修、供暖、空调、电梯工程等。如果房屋所有人或使用人未按要求、未根据设计用途合理使用房屋，超过设计标准增大荷载、擅自拆改房屋承重结构、擅自改变设备位置等造成质量缺陷，保险公司将不予赔付。

保险公司收到索赔申请后，应当在2日内派员现场勘查，7日内做出核定，情形复杂的30日内核定。对属于保险责任的，达成赔偿协议之日起7日内履行维修或赔偿义务。

如果业主和保险公司对保险责任范围和维修结果是否符合要求存在争议，业主可以与保险公司共同委托第三方工程质量检测鉴定机构进行检测鉴定；对赔偿金额存在争议的，业主可以与保险公司共同委托房屋质量缺陷损失评估机构进行评估。

征求意见稿还要求保险公司制定《保险理赔应急预案》，对于影响基本生活且属于保险责任范围内的索赔申请，保险公司应当在收到索赔申请后的约定时限内先行组织维修，同时完成现场勘查。

保费会否抬升房价？

由于新房保险是开发商负责投保和交保费、业主申请索赔，这让不少人担心，这笔保费是否会影响房屋售价？

记者在征求意见稿中看到，开发商投保住宅工程质量潜在缺陷保险的保险费，可在建设项目总投资中的工程建设其他费用中列出。建设单位在办理施工许可手续前，与保险公司签订书面保险合同，并一次性支付合同约定的保险费（含不高于30%的风险管理费用）。

“在北京，这笔保费对于开发商而言，基本上就是每平方米增加几十块钱而已。”马海骋说，此前上海、深圳已经大范围推行这种保险，上海保障房的费率是工程造价的1.25%，商品房是1.5%到1.8%，深圳市政府代建项目也主要在2%到3%之间。

工程造价并不是房价，而是成本价。也就是说，开发商承担的保费其实并不算太高，能转嫁到购房人身上的空间很小。

在马海骋看来，这项保险重点解决了房子质量问题无人管的难题。因为现实中一些购房人遇到质量问题，再去找开发商，却发现开发商甚至已经注销了。

按照征求意见稿的要求，保险期间保险责任开始时间自建设工程竣工验收合格两年后起算。两年内仍由开发商维修。“现行制度要求开发商抵押质量保证金两年，两年内一旦有质量问题，购房人还是可以找到开发商的。”马海骋说。

新房保险可以保多久？征求意见稿并未明确给出期限。但以上海、深圳为例，最长保险期限是10年。马海骋分析，大多数的房屋质量问题往往发生在交房10年内，可以通过保险予以保障。