市场打探 趋势透析

3月份成交出炉，珠海楼市数据面显示良好。据统计显示，珠海3月份共成交新建商品房4718套，其中新建住宅成交3649套，商业用房成交160套，办公面积成交153套，成交量环比数据全线上涨，上涨幅度均超过100%以上。

其中，斗门的住宅成交非常吸睛，排名前20位的成交项目基本是斗门项目。业内分析称，受斗门目前人才政策等影响，加上区内供货项目充足，目前斗门市场成交向好，成为珠海楼市最大的亮色。

全市数据

成交4718套，环比上涨167%

根据合富研究院(珠海)统计的珠海市住房和城乡建设局网签成交数据显示，珠海3月份共成交新建商品房4718套，比2月份的1766套上涨167%；总成交面积约为42 .25万平方米，比2月份的14 .96万平方米上涨182%。

全市均价同比下降25%

价格方面，3月份珠海全市新建商品房的均价约19557 .13元/平方米，受到商业及办公类别的成交价调低影响，与2月份的19802.5元/平方米基本持平，同比去年3月份的26168.59元/平方米下降25%。

分区成交中，西区依旧成交最高。据统计，今年3月西区一共成交29 .97万平方米新建商品房，比2月的10 .74万平方米上涨179%，同比去年同期的3 .74万平方米暴涨超过7倍，一扫去年成交阴霾。不过成交价格却出现下降，3月份的西区商品房成交价为14278 .66元/平方米，环比下降4%，同比也下降16%。

分析指出，斗门虽然部分项目价格上调，但由于成交基数太大，加上金湾目前成交缩窄，拖累了西区的总体楼价。

中心区成交同比涨272%

此外，主城中心区新建商品房总成交面积为3.94万平方米，比2月的0 .88万平方米大涨348%，同比也上涨272%，该区成交占总成交约9%。

主城中心区的成交均价为34212元/平方米，比2月的33065 .08元/平方米上涨3%，同比去年3月的31733 .78元/平方米上涨8%，市场表现总体小幅量价齐升；主城新区新建商品房成交约6 .43万平方米，比2月的2 .62万平方米上涨146%，同比则大涨394%，占总成交15%。该区成交均价为27395元/平方米，环比下跌4%，同比也下跌5%，市场总体小幅度量升价跌。

横琴新区表现也较为积极，商品房总成交面积约1 .89万平方米，环比2月上涨163%，同比大涨则近一倍，占总成交4%；成交均价45954元/平方米，环比上涨3%，但同比去年同期则下降12%。

3月份新增商品房64万平方米

供应方面，珠海3月份共提供64万平方米的新增商品房，其中住宅占比依旧高企，占比近8成。

分区方面，3月份西区商品房市场供应最多，约28 .32万平方米，环比与同比均有所上升，占总供应44%；主城新区供应量次之，商品房市场供应约14 .98万平方米，占总供应23%；横琴新区商品房市场新增供应约11 .99万平方米，占总供应19%；主城中心区商品房市场新增供应约8 .64万平方米，占总供应14%。

基本上供应量有所好转，也与开发商积极推货、新项目上市有关。

亮点

住宅：斗门成交一马当先，支撑全市半边天

如果说3月成交回暖靠住宅，那么住宅成交领域中斗门可谓一马当先。据统计显示，3月份珠海新建住宅总成交面积为38.4万平方米，其中斗门一个区域成交就达到24.04万平方米，占全市住宅成交超过6成，可谓涨幅惊人。

今年3月珠海新建住宅市场表现量价齐升。新建住宅市场成交占全市总成交91%，成为绝对成交主力，月度成交面积环比上涨184%，同比更是上涨207%。全市住宅成交均价为22303元/平方米，环比上涨3%，同比只上涨1%，基本总体价格保持稳定。

分区成交方面，多个区域成交量总体上扬，但价格走势则各有分化。据统计显示，斗门成交成为绝对主力，3月份共网签24 .04万平方米的新建住宅，比2月的7 .53万平方米上涨超过2倍，同比去年同期的3 .14万平方米则暴涨666%，可谓成功逆袭。

但价格方面则出现小幅下 降 ，3月 份 成 交 均 价 为13373元/平方米，环比下降4%，同比也下降8%，这也证明近期虽然有斗门项目小范围涨价，但更多项目还是维持原价甚至推出局部优惠。

此外，虽然各板块受2月成交基数低的影响总体成交量呈现不等涨幅，但价格方面的分化则较为明显，除了斗门出现小幅价格下降外，部分区域也出现同样的情况。其中，吉大跌幅最为明显。统计显示，3月份该区新建住宅网签平均价为37715元/平方米，但对比2月份的46853元/平方米下降2成，同比也下降超过2成。其余区域下跌幅度较小，新香洲、南湾、唐家、横琴和高栏港都有不同程度的小幅下降，具体环比降幅在1%- 4%之间，而老香洲、前山、拱北和金湾是价格环比小幅上涨的代表。

在项目成交方面，斗门的住宅成交非常吸睛，排名前20位的成交项目中基本是斗门项目，斗门时代倾城双生花以500套签约量领跑全市，单盘销售排名前十项目主要集中在西区，其中斗门8个，金湾和老香洲各1个，6个项目成交套数过百。

目前，珠海新建住宅市场供应约49万平方米，占全市总 供 应7 8 %，环 比 上 涨263%。虽然供应量上涨，但由于成交量放大，库存去化周期有所缩短。截至2019年3月末，珠海新建住宅存量约287万平方米，近半年月均成交约30万平方米，整体去化周期约10个月；预计未来半年预测新增供应量约177万平方米，西区仍为供应主要区域，其中斗门供应货量占新增供应的29%。

商业公寓：冷极反弹，但库存仍高企

此前，珠海商用物业被多番整治，其中商业公寓是“重灾区”，受此影响珠海此类商用物业成交大幅下滑。不过，今年3月份成交情况终于有所好转。

据统计显示，3月商业公寓市场新增供应约13万平方米，占全市总供应20%；其中总成交面积约3万平方米，占全市总成交7 %，环比上涨183%，但同比依旧大幅下滑，无法回到正常水平；成交均价为27677元/平方米，环比基本持平。目前珠海商业公寓市场表现量升价稳。

在新增供应里，横琴和保税区是集中供应区域，成交以保 税 区 为 主 力 ，成 交 占 比57%；各板块成交价格基本保持平稳。目前，保税区泰禾中央广场以42套签约量领跑全市，单盘销售排名前十项目中保税区6个，横琴新区2个，拱北、前山各1个。

销量上升，不代表库存量就能乐观。截至2019年3月末，珠海商业公寓市场存量约104万平方米，近半年月均成交仅4万平方米左右，导致整体去化周期高达30个月，同时未来半年新增供应量约90万平方米，集中在横琴、南湾和拱北区域，这都为该类物业未来的库存量和销售蒙上竞争阴影。