近日，国家统计局惠州调查队发布《惠州市2018年房地产市场分析报告》，2018年，惠州市区新建商品住宅成交67351套，同比增长19 .7%，成交均价11161元/平方米，同比略降1.6%。预计今年惠州房地产市场分区域精准调控概率大，上半年楼价维持稳定，下半年不确定性增加，刚需购房者在今年的选择空间将进一步扩大，建议不必被短期楼市波动影响，理性根据个人情况和需求选择入市时机。

去年市区卖了67351套一手房

2018年，惠州楼市供求反转明显。根据调查，全年逐月成交量呈现两头低中间高的“倒V”走势，全年市区新建商品住宅成交套数67351套，同比增长19.7%，月均成交5613套。因调控力度空前，维稳预期明显，加上购房者越发理性，对于价格预期也是平稳为主，全年均价则基本维持在11000-11300的区间内，市区新建商品住宅成交均价11161元/平方米，同比略降1.6%。

“2018年成交量大幅增长基本属于惠州本市内需拉动。”国家统计局惠州调查队相关负责人称，自从2016年10月惠州通过“备案价限价”、2017年4月“3年限售”等调控政策后，惠州市场投机客退潮明显，从全年走访调研情况来看，2018年全市范围外地客户成交占比明显下降，惠湾片区下降显著。

市区库存创近17个月新高

根据调查，2018年4月后市区楼市供求持续高企，月均供应6936套，月均成交5782套，供求关系在7月出现反转，导致库存持续攀升，截至目前库存套数、面积分别是40149套、463 .58万平方米，均已升至近17个月新高。

因购房者入市积极性不高，2019年一季度库存大概率稳中略升。报告称，通过房管部门了解，2019年住宅新开工面积和待售面积将超过2018年，全市新增供应预计将超2000万平方米，按开发商推盘节奏特点，二季度后推售预计放量，而受限价水平和限售政策影响城区市场投机需求低，购房者以刚需为主，成交波动小，库存预计进一步上升，惠州市区库存上升趋势不变。

而银行利率方面，根据走访，近4个月大商业银行按揭利率上浮均出现松动，首套房基本由前三季度上浮35%-40%调整至上浮25%- 30%，普遍下行10个百分点，个别商业银行如东莞农商行可上浮20%，“五大行”中交通银行针对优质客户上浮24%，“虽然只下调1个百分点，但却有着利率继续下行仍存空间的破冰意义。”该负责人说。

上半年市区楼市预计量跌价稳

纵观2018年惠州楼市，区域成交冷热分化，热门区域一房难求，记者走访发现，价外加价现象仍存。而配套落后及投资客退场区域去化速度明显下降，促销频现，如惠湾片区由于投资客退场，本地客户购买力有限，去化速度明显减慢，促销力度和范围较大。

鉴于政府调控预期暂时没有变化，一季度库存仍将进一步上升，加上2018年惠州土地市场楼面地价已达7268元/平方米，惠州房价区间上移已成定局，房价下行空间有限，调查队预计，今年上半年市区楼市同比量跌价稳。

在调控方面，中央经济工作会议及住建部都已明确为20 19年楼市定调，楼市调控的基本面没有发生改变，稳定房价和稳定预期依然是调控的目标。

预测

促销预计将在二季度后持续

在惠州，粤港澳大湾区等利好、区域冷热分化，结合目前全国楼市分城调控政策变化趋势，调查队预测下半年惠州楼市政策面亦可能出现变化，例如分区域精准调控概率大，限价可能分区域放松，价格符合市场价值区域允许浮动或松绑，存在泡沫和投机抬头区域严控；3年限售政策将继续保持。

今年1月初央行两次降准也将加剧行业竞争，资质差的房企难以获得银行融资，出现“强者愈强”局面，调查队据此判断，2019年房企并购和土地收购情况恐怕将超出预期，预计嗅觉灵敏的开发商将加快推售进行回款保证流动资金，供给将进一步扩大，促销将在二季度后持续。

调查队对惠州楼市的长期基本面看好，并建议购房者不必被短期楼市波动影响，刚需族在2019年的选择空间将进一步扩大，可以理性根据个人情况和需求选择入市时机。