随着中国房地产存量时代的来临，行业猛增长的发展模式已成为过去式，房地产进入平稳健康发展的新周期。而随着经济环境不确定性的不断增加，市场结构性分化逐渐加剧，聚焦趋势则愈发明显。与此同时，中国城镇化发展迈入中后期，城市群将成为中国扩大内需及经济转型的重要引擎。 展望2020年，中国的房地产究竟该往何处去？城市化发展新阶段，城市群将带来哪些行业新趋势？新地产时代的金融该如何解读？面对市场的“强淬炼”，企业如何做到立新突围？

11月19日，由新地产财经主办，财经网、联办财经研究院联合主办的第十五届中国地产金融年会暨首届城市发展论坛在北京举行。围绕“分化与聚焦，强淬炼下的新突围”的年会主题，行业内专家学者及企业高管齐聚一堂，就城市发展、金融资管、地产运营等相关热点话题展开了充分探讨，共寻转折期房企发展新动能。

联办传媒集团总裁戴小京致开幕辞，联办财经研究院专家、原国家税务总局副局长许善达，原中国银行业监督管理委员会副主席蔡鄂生，中银国际研究公司董事长、经济学家曹远征，著名经济学家、国际金融战略专家向松祚，北京思源兴业房地产服务集团股份有限公司副总裁邢志刚，中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁，五矿地产产城事业部总经理赵锦明，清华大学可持续住区研究中心主任孔鹏， 阿那亚首席品牌官田海成分别发表了主题演讲。此外，现场还就“城市发展中的产业赋能与机遇”与“地产存量时代下的‘产品’再认知”两大主题进行了深入探讨。

城市群时代 共有产权房将成城市发展总态势

新中国成立70年来，尤其是改革开放40年中，中国城镇化获得快速发展，城镇化率已接近60%。在年会现场，中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁指出，虽然与国际水平相比，我国城市群面积、人口存在优势，但人均GDP与发达国家相比仍存差距，我国城市群仍处于发育阶段。

在李铁看来，城市群与房地产的关系主要体现在以下几方面：一是房价随着中心城市向外辐射距离，房地产价格递减，但辐射范围有限；二是中心城市第三产业替代第二产业是发展趋势，工业郊区化会带动未来住房空间格局的变化，而通勤时间和成本、交通手段也决定了房地产辐射的半径；三是中心城市周边的中小城市和小城镇可以起到疏解房价的作用，为中低收入者提供住房，但是也需加强城郊轨道交通的建设；其四为城市群公共服务差别决定了房价的差别，中心城市房地产呈现郊区化现象，而未来集体建设用地入市的改革会改变房价的格局。

在现场，联办财经研究院专家、原国家税务总局副局长许善达发表了类似的观点，他在演讲中进一步指出，中国住宅的需求随着人口的迁移而改变。“全国公共服务水平差异比较大，越是大的城市，公共服务水平越高。居民收入提高后，一定有享受更高档次公共服务的需求，就会有迁移的过程：财力允许的情况下从基层向上迁移，钱越多往上迁移的档次越高。所以一二线城市，包括绝大多数的三线城市根本不存在住房过剩的问题。”

许善达同时表示，如今的住宅性质有所改变，之前住宅主要考虑政府与居民的关系，要解决居民的居住需求。但如今住宅具有双重属性，一是居民基本的居住需求要解决，二是其已成为劳动力成本的重要组成部分。基于此，由于市场需求很强，需求强意味着房价上涨，房价上涨会造成企业劳动力成本的上升，劳动力成本上升则会抑制企业发展。因此，他建议，只有共有产权房制度才能解决住宅房价上升和控制企业劳动力成本的矛盾。他判断，共有产权房会成为今后一二线城市及部分三线城市住房发展的总体态势，会成为这些城市住宅建设制度的主体部分。