2018年上半年前所未有的高增长，面临的却是如火如荼的全行业去杠杆，在“房住不炒”、“租购并举”背景下，房地产市场分化态势显现。

2018年上半年，中国房地产市场情绪跌宕起伏，房企迎来销售巅峰时刻，也经历资金流的饥渴，销售市场区域差异，充满了“抢人大战”、万人摇号的现象，从海南的限购到丹东楼市的暴涨，房地产市场的情绪令人焦虑。

上半年TOP100房企销售同比增长36%，特别是第二季度以来，一二线预售松动和三四线市场火热，房企销售迎来高峰。

从政策面来看，中央进一步强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，继续实施差别化调控，建立健全长效机制。体现在“房产税”胎动、不动产登记系统全国实现联网，12个试点城市正在开展的住房租赁正在产生政策协同效用。

土地供给层面，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，允许在符合规划的前提下，利用闲置的各类房产设施、集体建设用地等，以自主开发、合资合作等方式来发展租赁物业。

与此同时，房地产去杠杆的升温，让房企融资出现前所未有的压力，无论境内境外发债还是传统融资渠道，资金流的紧缺和成本上升，加速房企主动推盘销售。

房企销售再迎新高

截至记者发稿，统计局公布的1-5月份房地产数据显示，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%。住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积下降3.5%。值得注意的是，这是自去年7月以来的10个月间，销售面积增速首度出现反弹。

商品房库存得以去化。截至5月末，全国商品房待售面积56010万平方米，比4月末减少677万平方米。其中，住宅待售面积减少466万平方米。

价格上，70个大中城市商品房住宅销售价格显示，上涨的城市有61个，持平的城市有2个。与上年同月相比，房价上涨有62个城市，涨幅最高为11.7%，下跌城市有8个，京沪均出现下跌。

根据国信房地产信息标杆企业数据库数据，2018年上半年，16家标杆房地产企业共销售房屋13727.5万平方米，同比增长36.5%（按可比口径计算），实现销售额17112.7亿元，同比增长42.1%。16家标杆企业房屋平均销售价格为12466元/平方米，上涨4.1%。其中销售面积同比增长融创中国以108.9%增幅排名第一。

克而瑞数据显示，TOP100房企上半年销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。房企集中度达到历史新高，TOP100上升至69.3%，TOP10上升至29.9%。如万科、金茂、保利、中海、正荣等企业已经完成上半年目标。

“对于冲击千亿的房企，下半年压力很大，当然它们也是现金流最紧张的房企。”易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱说。截至2018年上半年，万科、恒大销售已突破3000亿元，其中TOP100中销售规模500亿以上房企数量已经达到了25家，有券商预测全年千亿房企数量将超过30家。

融资进一步收紧

作为资金密集型的行业，房企的高周转需要充裕的现金流提供动力支持。

如果说去年还是小型房企大受融资困惑的话，今年融资难问题波及大型房企。

天风证券统计今年年初到6月20日的房企发债数量，上交所和深交所房企公司债数量分别占比39%和47%，公司债审批进度为中止审核的11%，中止项目占整体比例并不算高，但中止项目数量从5月份开始有所增加。

“从龙湖下调债券募集资金额度，碧桂园调整债券的募投项目而中止公募公司债审批流程，以及多家房企发债项目中止，可以看出，由于对于房地产行业调控的大方向没有改变，因此不仅在融资规模，也在融资资金的用途，监管层对于房企债券的审批仍然持有较为谨慎的态度，房企申报债券发行额度仍存在一定约束。”天风证券在其报告中这样表述。

与此同时，6月27日发改委、财政部印发通知，强调规范房地产、地方融资平台企业境外发债风险控制，指出房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。

对于下半年房地产债市，天风证券认为，由于对于房地产行业调控的大方向没有改变，因此不仅是在融资资金的用途，也在融资规模上，监管对于房企债券的审批仍然持有较为谨慎的态度，房企申报债券发行额度仍存在一定约束。

也有业内人士告诉记者，房企不只是发债受限，部分银行已经开始收紧对品牌房企的放贷。

从去年开始，在“资管新规”、房地产信托、传统通道业务、房地产私募基金收紧态势下，房地产资金链越发紧绷，“续命”成本已经抬升超过15%。伴随高负债行业特性，房企资金链问题和债务去杠杆将同时叠加，这是下半年房企面临的现实问题。

因城施策政策下沉

在“房住不炒”“因城施策”的基调下，长城证券统计2018年上半年全国性的楼市政策发布，中央层面有6次，40余次均为地方。

中原地产研究中心统计显示，1-5月份的全国各地房地产调控政策多达159次，比2017年同期上升60%。

4-5月，住建部分两次约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市。约谈之后相继出台相应的调控措施。

其中采用摇号购房的城市扩大到8个，包含上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳。户籍制度放宽加速人才流入，如南京、天津、西安、南昌、石家庄等地大降落户门槛，有专业人士分析认为，这也是地方政府另类的房地产政策，因为新增人口有利于楼市去化和增加有效供给。

调控政策从区域范围来看，2018年上半年从二线城市向三四线城市扩大，如嘉兴、东莞、丹东、三明等城市甚至有的县城也陆续出台限购限售等调控政策。

针对楼市升温，上半年的各级地方政府调控措施，主要包含收紧限购、限售、强化预售价格管理、贷款比例限制以及住房租赁市场政策倾斜等政策。此外，棚户区改造货币化安置政策放贷审批权限也逐步上收至国开行总行，这被市场人士认为是对棚户区改造的政策收紧。

从加快“房住不炒、精准调控”与探索“长效机制”来看，相关政策风向已经在逐步向中长期思路过渡。

6月17日，央视报道全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。行业人士认为，不动产登记信息全国联网是房地产基础性住房制度和长效机制的重要组成部分，未来房地产调控更有针对性和有效性。

上海易居研究院智库中心总监严跃进对记者表示，不动产登记有助于推动房地产税立法进程，但未必会直接影响房地产税的政策。“这一制度，更多是一个基础工作。”

住房租赁渐行渐近

从“购租并举”到“租购并举”，这是2018年上半年发生重大的政策变化。

住建部在2018年工作部署中明确，要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。6月19日，住建部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，并且提到3-5年内，热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应50%以上。

截止到2018年上半年，北京、上海、深圳、广州、南京、重庆、成都、杭州、厦门、合肥、郑州、武汉、佛山等城市相继加大租赁住房供应力度。其中北京、上海、深圳的租赁用地政策相继出台，未来保障房、租赁型住房、经济适用房比例将提高至60%，商品房供应将降低至40%，上海则是36.4%。

银保监会《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》支持符合条件的保险公司参与长租市场建设。农业农村部明确闲置的各类房产设施、集体建设用地等可在合规前提下发展不动产租赁物业。

从金融政策配套上来看，今年4月，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确提出，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行REITs。

该通知是REITs呼吁多年来，打通资产端和资金端，助推租赁大发展的重要政策部署，是国务院提出加快发展住房租赁市场之后，两部委联合下发的第一个落地文件。文件明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

今年上半年在房企发债收紧的情况下，租赁型ABS、类REITs获批率较高，占所有通过项目75%，这些ABS项目底层资产以物业费、租赁住房为主。其中保利地产、碧桂园、招商蛇口、龙湖等房企均已发行类REITs、CMBS、ABN等多种形式租赁资产证券化产品。