数聚民生热点

关切大众需求

今年2月初，东莞跟进“三价合一”政策，这使得二手房交易“遇冷”。近日，东莞中原战略研究中心召开主题为“明道致远”的《东莞楼市2018年总结暨下半年展望媒体交流会》。聚焦二手房市场，会议公开数据显示，2018年上半年，东莞二手房住宅网签成交15787套，同比2017年下滑36 .47%.南都记者通过市场走访也了解到，受“三价合一”影响，买家多青睐于购买符合“满五唯一”的房子。东莞战略发展中心总经理车德锐介绍，“总体来看，东莞二手房的价格已经回归真实水平，呈现区域分化的情况。但从长远趋势来看，部分购房者依然会从二手房市场向一手房市场转移。”

数据

二手房比一手住宅少卖4402套

根据东莞中原战略研究中心数据统计，2018年，东莞一共卖了15787套房子，同比去年下滑36.47%.相较之下，东莞一手住宅上半年共成交了20189套，比二手房多成交了4402套，多出21.80%的比例。而从成交均价来看，东莞二手房的成交均价为8847元/㎡，其中包含了楼龄较长的楼梯房。中原研究院分析，受三价合一的影响，二手网签价格逐步贴近市场成交价，上半年全市均价大幅走高。

“‘三价合一’和银行房贷利率上浮导致购买二手房的成本剧增，因而让不少购房者望而却步，选择转移一手房市场。”在会议上，东莞中原相关负责人总结。南都记者从会议上也获悉，截至6月，东莞的二套房贷款利率上浮25%到40%，利率处于6.13%-6.83%左右。同时，东莞的房贷市场还存在利率高、额度少、审核严、放款慢的情况。

区域

32镇街成交价均同比上浮

而从区域来看，东莞32个镇街的网签均价均同比呈现上浮趋势，其中，黄江、中堂、长安三镇的价格同比上涨最高，分别为104%，90%，96%.而从成交量来看，樟木头、东城、南城、常平、凤岗依然是热门区域，其中，樟木头成交2841套，房价同比上涨50%；东城成交2044套，房价同比上涨47%；南城成交1377套，房价同比上涨41%；常平成交1199套，房价同比上涨31%；凤岗成交847套，房价同比上涨40%.

东莞中原研究院分析，在限购政策下，部分深圳客有自住需求，转移二手房市场。整体而言，东莞临深片区的市场需求较大。而东莞城区的优质楼盘较多，配套成熟，也依然是购房者的首选。

走访

“满五唯一”的房源紧张很抢手

南都记者致电多家中介了解到，在“三价合一”的政策下，“满五唯一”的房子是主力推售的产品。但是该类房源还是较少的。何为“满五唯一”呢？业内人士介绍，“满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年：“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里的只有这一套房子。根据国家的现行政策，满五年而且只有一套住房的免征增值税及附加和个人所得税。

“‘三价合一’后，购房成本高体现在个税缴纳上。以中信观澜凯旋城价值200万的房子为例，其所需缴纳的个税可高达22万元左右。”一位二手房中介介绍，“对于这样的房子，很多客户都非常抗拒。”

“满五唯一”的房子到底有多抢手呢？为此，南都记者走访市场获悉，其石碣一“满五唯一”的68㎡精装两房当天发布，当天就有业主下定。而近日正在莞城看房的张先生分享了其看房体验：“当天刚刚看中一套‘满五唯一’的两房，缴纳了诚意金。但是隔天，该套房子就被其他买家抢先下定。”

业主换房需求大 二手房价格滞涨

“现在二手房价整体来看没有怎么涨。不少业主处于观望阶段，也没有轻易下跌。”来自石碣的地产中介介绍。而南都记者走访东莞市区发现，一般卖房比较爽快的买家，多有换房需求，以推售小户型产品为主。

从东莞中原提供数据来看，60-100㎡成交比重为52%，占据全市最高。另外，20-60㎡成交比重为17%；100-140㎡成交比重为19%；140-200㎡成交比重为6%.东莞中原分析，受政策影响，还有房贷利率上浮等因素，改善客户换房成本激增，由此，换房门槛大幅提高。

另一方面，南都记者以南城金域华府为样本，通过链家网的公开售价可以发现，从去年下半年至今，其二手房价格一直保持在2.5万元/㎡左右，多为房本满2年的房子。而满五唯一的房源，其挂牌的单价可以达到2.8万元/㎡.

分析

二手房区域分化明显

“整体来看，供应紧、高首付、高成本等因素，会造成二手房市场萎缩。”东莞中原认为，“一部分需求会分流到一手房市场，小型中介影响较大，门店会逐步减少。”

而在置业方面，车德锐表示，二手房的价格数据已经回归真实。其中，楼龄超过15年的房子其价值会面临打折的情况，虽然保值增值空间不高，但对于部分刚需客而言，也是一种置业选择。从区域来看，部分镇街的房价均价已经达到1.8万元/㎡的水平，接近一手房的价格，因而购房时可以根据需求综合考量。