重重限制性政策下的北京楼市已经趋于冷静，而新政之后受影响最小的是改善性住宅和豪宅，供应量增加之际，换房现象出现在顶级豪宅市场。

据地产营销人发布的成交数据显示，今年上半年，在北京楼市各类业态产品成交TOP30盘中，别墅成交1085套，单价“7万元+”豪宅成交1187套，剔除重合项目，两者合计占新建商品住宅（不包含共有产权房等保障性住房）市场成交总量的25%。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，楼市升级改善型置业需求的上升，别墅逐渐由楼市的补充性产品成为改善市场的中流砥柱。

另据诸葛找房提供给《证券日报》的统计数据显示，今年上半年，在新建住宅市场，总价5000万元以上顶豪成交21套，其中有的豪宅成交单价高达7.4万元∕平方米。

有业内人士称，随着中国富豪人数的快速增长，以及豪宅市场竞争之下做产品加法的现象出现，让顶级豪宅正成为财富阶层的换房对象，尤其在“5000万元+”新建豪宅市场中，作为稀缺保值性房产，也是高净值人群资产配置的重要选项。

别墅存量不足7000套

事实上，2016年10月份起，相关部门出台禁墅令。自此，北京别墅项目存量几成定数。据地产营销人发布的数据显示，截至2018年6月30日，北京别墅存量为6881套，不足7000套。

据《证券日报》记者了解，今年上半年，由于别墅供应量占据市场新房供应量比例大大提高，有些手握多套房产的财富阶层开始考虑集中资金去购置豪宅，升级第一居所。

一位受访者向《证券日报》记者表示，上半年看了市场上一些别墅产品，有一些楼盘从设计、装修、功能和性价比来说，比过去的产品有很大提升，因此决定把手头的几套房产出售，集中资金买一栋独栋别墅，虽然总价超过6000万元，但作为第一居所和保值性资产，这种豪宅是有永久性第一居所和传承功能的。

“别墅市场上的客户要求变得越来越高”，郭毅表示，作为独占资源的奢侈品，别墅出于特殊性与个性化的原因，一向备受城市高端客群的追捧。特别是随着北京中产阶层规模的增加，楼市升级改善型置业需求的上升，别墅逐渐由楼市的补充性产品成为改善市场的中流砥柱。与此同时，由于北京对土地规划指标的严格管控，倒逼开发商不断创新别墅的产品设计，新别墅产品在空间结构、规划布局，以及软硬件配置上持续演进变化。

正如郭毅所示，大量开发商都开始意识到产品力的重要性，纷纷在高端项目产品线上做加法。或许，这也是财富阶层换房的背后动因。

以位于顺义区南石槽行宫旧址而建的北京庄园项目为例，该项目总体规划为200余栋满配精装独栋别墅，容积率达0.6，绿化率达70%以上。在北京多数别墅项目中，私密性优势明显，其最小单栋建筑面积达1000平方米以上，瞄准的是亿元量级塔尖人士。

据接近该项目开发商和裕地产人士介绍，从获得地块开发资格起，公司即投入重金进行项目研发，董事长亲自操刀设计，首先对区域路网及配套进行升级建设，以匹配亿元量级别墅土地标准，甚至连铜门都从德国进口，号称是目前安全等级最高的大门。

据了解，目前在该项目的蓄客客户中，不乏一些通过腾挪此前居住的别墅，换到北京庄园的客户。而对于有意购买该项目的客户，也是有门槛的。和裕地产营销负责人透露，“我们会对来访者验资，但是我们验资的方式不是简单看客户手中有多少存款，而是看客户目前居住的产品形态和购房阅历。”此外，据悉，该项目预售申请已经进入申报阶段，预计将于近期入市。

瞄准亿元量级富豪

在豪宅市场上，一般的营销方式是根据同类产品卖多少确定目标和任务，而北京庄园瞄准的是北京乃至中国未来亿元量级财富人群的数量。

据莱坊发布的《2017财富报告》显示，购置亿元量级豪宅的财富人群，多数是有继任计划的，在中国内地，43%的受访超高净值富豪有财富传承计划，而房产是传承的重要资产之一。

据莱坊统计，2017年，全球净资产超过5000万美元的富豪人数增加10%，总计为129730人，总财富达26.4万亿美元，亚洲达35880人，其中，中国内地则拥有8800人，仅次于日本。

另有公开数据显示，截止到2017年年底，400名“亿万富豪”进入福布斯中国富豪榜。截止到去年10月底，榜上富豪（及其家庭成员）的财富总和为1.2万亿美元，比去年增长了26%。这一财富值甚至比沪股指数还要高。

另一组调查则显示，在受访的高净值人群中，六成以上表示会配置房产资产，而豪宅和商业地产项目是受富豪青睐的不动产资产。其中，有些高净值人群希望通过房产来稳定投资回报，以此作为与股票和债券相区别的投资手段。

而在2017年国际豪宅指数排名中，上海和北京豪宅分别位列第15位和第20位，价格涨幅分别是9%和7%。鉴于此，“京沪”顶级豪宅成为财富阶层的购置豪宅的“主场地”。

“由于市场压力较大，成交下行愈发明显，而高端住宅和别墅的抗跌能力最强，所以很多富豪集中处理掉小户型房产来购置别墅。”诸葛找房首席分析师陈雷向《证券日报》记者表示，从长远来看，由于别墅用地的审批愈发收紧，别墅的新增房源量越来越少，造成供不应求现象，尤其顶级豪宅保值增值属性明显，因此成为高净值人群资产配置的重要选项。