3月19日，国家统计局发布2月70个大中城市房价变化情况。与过去几个月的趋势相似，15个热点城市的新建商品住宅价格（不含保障房）保持降温态势，9个城市的房价降至去年同期以下。

中西部和东北地区的城市继续成为领跑者，无论环比还是同比，领涨的城市均位于这些区域。

这种分化的局面持续已久。业内认为，由于楼市调控政策出台的时序和力度不同，房地产市场的分化局面也日益明显。

大部分机构认为，“分化”仍将是未来房价变化的主要特征，但不必对三四线城市的房价上涨过于担心。3月19日，住建部部长王蒙徽在人民大会堂“部长通道”答记者问时指出，当前房地产市场主要有两个特点：一是房价过快上涨势头得到有效抑制；二是房地产市场预期有所变化。

其中，预期变化被理解为投资投机情绪渐弱，这是由“房住不炒”的调控思路带来的结果。因此，随着楼市调控保持延续性和稳定性，未来的房地产市场有趋于平稳的动力，房价走势也将趋于稳定。

区域分化显著

近几个月来，15个热点城市的房价表现趋于平稳。今年2月，有12个城市的新房价格出现环比下降，2个持平，仅天津一个城市环比微涨0.1%。

同比来看，9个城市的新房价格降至去年同期以下，1个持平，5个微涨。深圳成为跌幅最大的热点城市，跌幅为2.5%，厦门则以2.2%成为涨幅最高者。

上述热点城市中，绝大多数城市位于中东部地区。由于经济发展水平较高、人口流入规模大等原因，曾在2016年经历了房价的较大幅度上涨。

与此同时，这些城市又是楼市调控政策出台最早、力度最大的区域，其市场也率先出现调整。根据官方的统计，2017年以来，上述热点城市的房价总体保持环比微跌的局面，同比变化则经历了由涨到跌的过程，并持续至今。

去年以来市场表现较好的中西部和东北地区，房价则出现相对较快的上涨。这种局面延续至2018年。

今年2月，70个大中城市中，新房价格环比涨幅超过（含）1.0%的城市有四个，分别为南充、乌鲁木齐、大连、徐州，其中南充以1.7%的涨幅位居榜首。同比涨幅超过10%的城市有八个，分别为北海、沈阳、昆明、西安、贵阳、南充、哈尔滨、大连，其中北海以12.2%的涨幅居首。

自2017年以来，中西部和东北地区的城市一直占据着房价涨幅榜的前几位。中原地产首席分析师张大伟认为，一方面，在去库存的指导思想下，这些区域成为近期以来的市场热点。另一方面，这些区域的楼市调控政策出台较晚、力度不大，对房价的抑制作用也相对较小。

北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示，在纳入国家统计局口径的70个大中城市之外，一些中小城市的房价涨幅可谓惊人。该企业进驻的山东南部某四线城市，去年一年的房价涨幅接近50%。按照该人士的说法，货币化安置下的大规模棚户区改造成为推动该市房价上涨的主因，另一个原因则是该市未出台任何房地产调控措施。

综合来看，2月70个大中城市的新房价格环比平均上涨0.25%，涨幅持续两个月缩小，这被认为是春节假期因素导致市场相对冷清所致。但由于去年同期基数较低，70城市新房价格平均同比上涨5.77%，涨幅达到去年四季度以来的新高。

回调迹象出现

由于经济体量、楼市调控政策、人口流动趋势等的不同，房价的分化仍被认为是未来的趋势。但大部分机构认为，中西部、东北区域，以及广大三四线城市的房价并不会一直上涨。

根据国家统计局此前发布的数据，截至今年2月末，全国商品房待售面积58468万平方米，与2014年10月的水平大致相当。这也意味着，去库存进程已经告一段落，三四线楼市的后续动力存在疑问。

作为三四线楼市另一个重要推手的棚户区改造，提法上也有微调。今年的政府工作报告虽然提出580万套的目标，但并未像过去几年那样提及货币化安置。3月19日，王蒙徽在“部长通道”上也专门回答了关于棚改的问题，同样未提及货币化安置。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，这说明监管层对货币化安置引发的房价上涨已有所注意，未来可能不会鼓励此类做法。由此，三四线城市的房价可能无法得到足够的支撑。

事实上，随着房地产调控政策的进一步扩围，70个大中城市中的最高房价环比涨幅，已经从去年二季度的3%以上，降至2%以下。近几个月来，昆明、贵阳等西部中心城市的房价涨幅也已明显回落。

相比之下，热点城市的房价则出现回调迹象。我爱我家集团副总裁胡景晖表示，15个热点城市的新房价格总体呈下降趋势，但二手房价格下降的势头明显不如新房。其中，广州、深圳、天津、杭州、武汉、成都等六个城市的二手房价格还出现环比上涨。

当前，二手房交易在热点城市中已占据半数以上比重，加之定价灵活、对市场反应敏感，因此二手房市场往往被视为“风向标”。有分析人士指出，经过长期的调控压抑后，这些城市的需求开始谋求释放，房价也出现回调的动力。

热点城市和非热点城市的房价趋势虽然不同，却都被认为是向合理的区间调整。这也是长期楼市调控带来的结果。

针对王蒙徽所说的市场预期的变化，前述房企人士表示，近年来，“房住不炒”被监管层在多个场合频繁提及，如今已开始影响到购房者和企业的价值观。这也将有助于房地产市场逐渐走向平稳。

针对下一步的调控举措，王蒙徽还表示，坚持调控目标不动摇，力度不放松，保持政策的连续性、稳定性，进一步夯实地方政府主体责任；加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的制度；建立完善差异化的调控政策体系；建立完善房地产的统计和市场监测预警机制，提高调控精准性；大力加强对房地产市场的监管，特别是严厉打击企业和中介违法违规行为。

上海易居研究院指出，2017年以来，随着各地纷纷出台调控政策，因城施策的效果显著，总体来看，楼市已经渐趋合理。虽然2017年出现了年底翘尾行情，但在“房住不炒”的大背景下，调控政策将保持连续性和稳定性，叠加信贷收紧的因素，预计未来房价增幅将继续回落。