香港特别行政区政府差饷物业估价署(以下简称“差饷物业估价署”)的数据显示，今年前七月香港楼价逐步上升，但8月开始下滑。私人住宅售价指数(以下简称“楼价指数”)更是一路下跌，截至10月，楼价指数已较7月下跌了3 .67%。

香港金融管理局总裁陈德霖近日表示，目前尚不能完全确认香港楼市进入下行周期，仍然需要时间进行观察，要考虑香港经济状况和外围经济环境变化等因素。

这是陈德霖11月初谈及“楼价回落仅数个星期，不足以证明楼市转势”的又一次回应。

不过，南都记者注意到，今年7月后，楼宇买卖合约和总值大幅下滑。在9月多次加息后，考虑到香港银行同业拆息波动幅度较大，不少港人新近买楼时选择最优惠贷款利率为定价参考的按揭贷款。

尚不能完全确认香港楼市进入下行周期

香港特别行政区政府差饷物业估价署(以下简称“差饷物业估价署”)的数据显示，今年前7个月香港楼价逐步上升，但是私人住宅售价指数已从8月下跌，连续3个月已经累计下降约3 .7%。

近期，市场有声音称香港楼市进入下行周期。

陈德霖表示，目前尚不能完全确认楼市进入下行通道，市场应该综合当地经济发展和外部环境变化，再用一些时间进行观察。

陈德霖谈到，香港金融管理局的逆周期审慎监管措施，在楼市上升时会不断收紧银行按揭信贷，如果楼市进入下行周期，则会考虑将原本的措施适当放松。

此外，陈德霖表示，香港已经进入加息周期，这是香港楼市下行的一个关键影响因素。但是，香港银行体系未必每次都会跟随美国加息，如果美联储下周一如预期加息，香港的银行是否跟加及加幅多大是其自身的商业决定。

港人新近买楼纷纷选择最优惠贷款利率

事实上，2015年12月以来，香港金管局已经8次上调基本利率。

南都记者从金管局资料统计获悉，2015年12月17日、2016年12月15日、2017年3月16日、2017年6月15日、2017年12月14日、2018年3月22日以及2018年6月14日，2018年9月27日，金管局随着美联储加息而上调基本利率。

陈德霖近日亦表示，目前香港银行同业拆息呈上升态势，意味着一些银行资金成本有所增加，银行的加息压力会加大。

南都记者了解到，早在今年9月加息后，由于银行同业拆息上扬，各大银行所报的储蓄利率随上调，而10年未曾变动的最优惠贷款利率也随即上调。

南都记者了解到，香港购房按揭贷款利率有两大基准可以选择，一种以香港银行同业拆息(H ibor)作为定价参考，另一种是以最优惠利率(prim e rate，以下简称“P利率”)作为定价参考。今年9月之前，香港人有九成多选择以“H ibor”作为定价参考的按揭贷款。

不过，9月以后，港人买楼的按揭贷款均纷纷选取“P利率”为主。

南都记者从香港金管局获悉，9月以“H ibor”作为定价参考的新批按揭贷款占比由8月的93.5%降至83.2%，10月更是降至50 .8%。相对而言，以“P”利率作为定价参考的新批按揭贷款占比从8月的4.6%升至9月的15.1%，10月更是暴增至47.3%。

百平米以上住宅售价指数下滑

香港楼市在近期亦发生新的变化。

在交投数据方面，今年7月楼宇买卖合约数目和总值分别为6091单和652.37亿港元。然而，8月、9月和10月楼宇买卖合约数目分别为4822单、3500单和4243单，总值分别为467.65亿港元、370 .83亿港元和385.71亿港元。根据查阅差饷物业估价署的标准，这些数据一般显示送交注册前约4个星期内签立的交易。

南都记者查阅差饷物业估价署12月的最新报表获悉，私人住宅平均售价在今年前7个月逐渐上升，而私人住宅售价指数近来亦稳定上升。该指数从1月的358.4一路升至7月的394.8。随后8月跌至394.4，9月和10月更是分别跌至389.5和380 .3。

南都记者注意到，对指数影响较大的是100平方米以上的私人住宅。从今年7月开始，100平方米及以上的住宅售价指数由332.9一路下滑，10月更是录得320 .2的较低水平。

值得关注的是，10月的私人住宅售价指数来看，160平方米或以上的私人住宅均少于20宗交易，这显示豪宅市场成交的低迷。

根据差饷物业估价署数据，今年7月以后，港岛、九龙和新界各自160平方米或以上的私人住宅大多为“少于20宗交易”。