今年的“金九银十”，北京楼市难以再现“旺季”的情形，二手住宅和新建商品住宅成交均未出现大幅上涨。

二手住宅网签跌破万套

来自我爱我家集团研究院、麦田房产市场营销中心、中原地产研究中心统计显示，今年10月，北京二手住宅整体网签量共计8879套，是今年3月份以来的最低位，环比9月降幅超过40%。时隔7个月之后，北京二手住宅网签量再度跌破万套。

麦田房产首席市场分析师张叶松表示，10月份网签量较上月降幅较多，一方面原因在于受北京9·13公积金新政影响需求继续受抑制，另一方面原因在于，受网签滞后影响，上月的需求降低在本月数据中呈现。

我爱我家集团研究院分析师认为，经过长期的去杠杆、抑投机调控，今年北京二手房的市场需求基本以首次置业或升级改善的刚需为主，投资投机需求很少。这些需求所对应的人群基本以中低收入者为主，其特点就是年龄大多在40以下，购房需求多为中小户型，因经济实力较差更需要公积金贷款，其中包括很多来北京打拼的非北京出身的人。因此，在北京大幅收紧公积金贷款政策以后，这些人受到的影响较大，他们的退出导致市场在年龄、户型等交易结构上出现了比以往更大的变动，并进一步波及到了成交均价的涨跌。

“在‘房住不炒’的既定方向之下，自住需求已经成为了北京二手房市场的需求主力，他们支撑了2017年下半年、2018年上半年北京二手房市场的逐步回温。但在自住需求逐步消化之后，北京二手房市场的后续动力不足，所以市场自6月开始已经逐步下行。9月13日公积金新政出台后，政策的收紧为已经下行的市场再添一把火，让早已名不副实的金九银十更显凉意。”我爱我家集团研究院分析师说。

新房供应量增长

据我爱我家研究院统计数据显示，今年10月，北京新建商品住宅(不含保障房）的新增供应量为8882套，环比9月增长21.9%。从整体来看，今年4月之后，北京的商品住宅新增月供应量保持连续增长。从项目供应情况来看，10月份，有新增供应的项目共22个，新增面积共109.2万平方米，主要集中在朝阳、大兴、石景山、丰台、顺义等区域，其中大部分都是共有产权房和限竞房。但今年10月，北京新建商品住宅（不含保障房）的成交量并未出现大幅上涨。

我爱我家集团研究院分析师介绍说，“今年10月，取得销售许可证的新房项目共有27个，均为期房。其中泰禾·西府大院销售均价为11.2万元/平方米，华润昆仑域销售均价为11.3万元/平方米，玺萌壹号院销售均价为9.9万元/平方米，北京金茂府销售均价为9.5万元/平方米。四盘均价均在10万左右，是北京近两年来少见的到10万+取证楼盘，这说明经过一段时间的沉寂后，北京的豪宅已经开始破冰入市。”

我爱我家集团研究院分析师还表示，在前两年里，严格的限购限贷，持续的高压调控让北京新房市场的豪宅化趋势大受遏制，不少豪宅项目都没有取证入市。但在目前的政策环境下，北京的楼市调控不会放松，低温或将成为未来北京新房市场的常态，继续观望的成本较高。进入四季度后，房企已经到了业绩冲刺阶段，许多开发商也面临资金紧张的情况，这也促使豪宅项目开始以较低的价位入市。

“由于北京土地市场已经进入了全面的‘限房价、竞地价’时代，共有产权房也成为了政府调控市场的重要手段，未来北京新房市场必然由限竞房、共有产权房主宰。伴随首批限竞房、共有产权房的井喷，未来北京新房市场还会有一定的回温空间。但在当前的调控形势下，低位企稳仍将是北京新房市场的长期状态。”我爱我家分析师说。