近期，关于今后实行商品房预售制还是现房销售的讨论多了起来。在过去20多年的市场化历程中，商品房预售制度始终扮演着房地产市场“四梁八柱”之一的重要角色，在一定时期内缓解了住房供应不足的问题，也成就了近年来行业较快的周转速度。

但预售制度也给房地产市场带来了不少问题，“先交钱再收房”的发展模式存在很多不可预料的风险因素，导致购房者往往处于被动地位，甚至面临巨大的资金损失风险。如果开发商因资金管理不善出现资金链断裂，还会出现“烂尾楼”等一系列问题。

商品房预售制度的历史功过还有待市场检验，但在今后应该实行预售制还是现房销售的讨论中，许多专家学者已经把二者的利弊基本厘清，不少观点认为现房销售是大势所趋，但短期内不会全面推广。

现房销售“风起”

风起于广东。

今年9月，广东省房地产行业协会向各副会长单位下发了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，表示广东省对商品房预售制度进行了调研，拟“逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”。随后相关部门出面澄清，该文件只是征询意见稿，并非真的实施。但一场关于商品房预售制度和现房销售的讨论已经由此展开。

“广东是住房市场发展较早的城市，当前现房销售的试点既吻合了房地产发展的实际需要，也是当前改革开放40周年房地产领域试图改革的一个重要环节。实际上，深圳此前在土地出让的时候就已经有现房销售政策出台，所以现房销售的模式是符合预期的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这一政策对于开发商的考验很大，这是未来住房制度改革的方向，但也不会“一刀切”，会针对具体地块进行试点。

事实上，早在今年4月底，福建省住房城乡建设厅就要求福州、厦门两市进行试点，在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至实现现房销售。而在更早的时候，杭州、南京、苏州等城市在2016年的土地拍卖时也曾出现过现房销售要求。其中，苏州从2016年9月至今，累计出让了超过130宗住宅用地，其中有约70宗要求现房销售，占比超50%。

今年以来，除了福建省有类似要求，10月19日，合肥市还专门发布了《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》，要求房地产开发企业在新建商品房现房销售前，应当到房地产行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。优化、简化备案手续，减轻企业运营成本，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。

此外，近日，广东省首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府也在深圳正式亮相。同时，广东省中山市国土局网站显示，在10余起土地拍卖中，城市住宅用地出让要求以“出让后实行商品房现售”为前提条件。现房销售“风起”， 在房地产长效机制呼之欲出的节点，这对房地产市场将带来哪些影响？

大势所趋 等待时机

“预售制度是从香港引进来的，最开始是考虑到商品房建设可能会遇到资金紧张，同时商品房需求量大，所以开始了商品房预售制度。但一直以来预售制度也给购房人带来了很多困扰和纠纷，我们遇到过一房二卖、虚假宣传（比如学区房欺诈以及其他配套等无法达到宣传标准）、逾期交房甚至是‘烂尾楼’以及其他很多种办不了房产证的情况。”秦兵房产律师团资深律师孙雨寒认为，如果实行现房销售，很多购房纠纷能得到避免。

但从实际落地情况来看，推广现房销售仍有许多问题有待厘清。新城控股高级副总裁欧阳捷认为，借助加快建立房地产市场长效机制要求的“东风”，适时推动现房销售，有助于减少和消除一些市场乱象，也有利于房企降杠杆、防风险。但即使实行现房销售，同样也可能存在交易不公平问题，而且全面推广现房销售，面临着房企资本金不足、需要修法先行、需要循序渐进等方面的难点。

例如在资金压力方面，国务院发展研究中心研究员刘卫民认为，在一二线城市，房地产市场大都采取土建工程达到一定标准才能预售的模式（如封顶预售），而在三四线城市，这种预售制管理模式相对宽松一些，因此，现房销售下需要商业资金弥补的缺口会更大，融资成本上升压力则会更大。

关于预售制度和现房销售的走向，影响最直接的是房地产开发商。

日前，《中国建设报•中国房地产》采访了多家房企，但不少企业负责人表示，“公司认为这个话题比较敏感，不便公开发表观点。”

一位不愿具名的华南某房企负责人认为，在当前的建筑工程技术和融资环境下，现房销售将使开发商面临巨大压力，尤其对于中小开发商来说，面临的可能是“出局”。现房销售可能会在部分去化压力大的城市进行试点，但在市场维稳的前提下，短期内应该不会全面推广现房销售。

“房地产市场对预售制度非常敏感，特别是那些强调高周转和高负债的企业。虽然短期内全面取消预售制度的可能性不大，但在部分城市试点的可能性则明显增加。”中原地产首席分析师张大伟认为，现房销售是大势所趋，但如果现在取消预售制度，短期内会带来供应量锐减，不利于市场平稳运行。因此，必须在房价平稳周期内实现现房销售，现在还未到这个时期。

但随着越来越多的城市开始尝试现房销售，房地产市场的一个新窗口正在慢慢打开。