曾经红极一时的养老地产日前被称“已偏离路径”，大部分只是制造卖点，本质与传统普通住宅无异，小部分“真正”的养老地产也因回报率低、服务费高，恶性循环导致经营步履维艰。

看起来需求全面爆发的养老地产行业发展为何“雷声大、雨点小”？业内人士认为，房地产行业自身未能成功转型，只有社区服务行业发展成熟，养老地产才能走向盈利。不过2018年新兴的“共有产权养老”为养老产业的发展开拓了一个新思路，乘上“共享风”的养老地产能否突围？

养老地产是房地产和养老服务的有机结合体，不但能满足老年人的居住需要，更重要的是可以为老年人提供餐饮娱乐、医疗护理、生活休闲、金融保险等方面的相关产品和服务。据第六次全国人口普查显示,我国60岁及以上老年人口已达1.78亿人,占总人口的13.26%,而城乡失能和半失能老年人约3300万人,占老年人口总数的19%。

记者了解到，在2005年前后就已经有房企进入到养老地产这个领域，不过最初的养老地产都是以销售为主，在小区的设计上会初步考虑到满足老年人的基础需求，配备了老年活动中心、医疗设施、老年食堂等。广州及珠三角周边也有类似案例，如清远某楼盘的部分别墅、洋房就是打着养老的旗号，花都和增城的不少楼盘都曾推出“廉价养老”“享受青山绿水”的宣传口号。

千人以下的养老院盈利难

广州二手房高级分析师李超称，从全国范围内看，地产企业进入的方式主要有三种：一是直接选择建立养老小镇或社区，自建周边配套，部分引入养老设备；二是在医疗配套、商业发达等地段开发物业，之后利用周边医疗配套设施作为宣传噱头，部分以养老公寓形式出现；三是与保险公司合作，以理财和人保为切入点建立联动的房产服务，如住房以保险形式购买，回赠高额保单。

然而，曾经吸引无数房地产企业投身其中的养老地产行业却并未如预期般“吸金”。李超认为，这种养老地产实际基本与正常住宅没有区别，只不过宣传侧重点以及小区规划上有些不同：“如果从区内配套运营商看，自建服务社区一般已将成本附加在置业成本中，并不存在回本周期长的问题，只是养老社区运营目前还没有特别成功的案例和盈利模式，主要还是合作的医疗、养护单位为主，但这些都非自持。”

安居客首席分析师张波认为，出售模式的养老地产收益模式和普通住宅地产开发并无不同，而会员制的则存在明显差别：“会员制一般是前期收取高额会费，然后根据所住房型每年缴纳管理费，这部分则成为养老产业的主要收入。”他研究发现，这类型的养老地产的确存在回报率偏低问题，一方面优质的养老地产收费昂贵，月均数万元的服务费也不鲜见，让很多老人望而却步；另一方面高企的维护运营成本导致服务费只能居高不下，两者之间的恶性循环导致不少养老地产步履维艰。李超称，养老院形式的会员制或普通养老社区的整体回报率并不算低，但千人以下床位的养老院盈利较难。

不过，张波发现，2018年新出现的“共有产权养老”则为养老产业的发展开拓了一个新思路。如北京某个试点的项目产权为50年、限定60岁以上老年人居住，每月需缴3000元服务费，养老服务企业与符合条件的购买者按5%：95%的比例持有产权。业内人士认为，养老地产在2018年或者能够出现突破，而重点是房地产企业能够成功转型，逐渐转向注重社区服务，成为社区生活的运营商。

不同人群有不同的需求

事实上，与传统的住宅相比，涉及养老地产的项目上对于产权要求、房产升值预期、交通便捷度要求相对较低，而对宜居环境、低密度、居住体验（老年人配套）要求较高。李超对市场进行调查，发现不同人群对养老地产有不同的需求。如低收入老年群体多选择普通养老院、中心区商住公寓；中等收入群体对于未来养老的质量较为关注，相对而言对于居住环境，更好的护理以及生活便捷度都有较高的要求，一般会选择外围区域楼盘以及有养老配套的“山水养老盘”；而高收入群体更倾向于选择会员制的养老社区。

不过他认为，在城市中心区有限的发展空间情况下，外拓外围区域时会遇到配套无法满足老年人养老需求的问题。在他看来可以参照新加坡的养老产业，在政府配资和政策支持下，引入社会资本来进行专门的社区开发，有一定公办性质与私人服务相结合；如果参照美国，可以选择企业建立大型的养老社区，以规定价格购置房产，并支付养老服务资金，待老人去世后再反馈房产70%~80%的资金给家属，使得私人补贴企业而老人又有所保证。

造“养老城”或可借鉴

张波则认为，美国太阳城是个不错的借鉴模式，除了提供养老所需要的硬件设施外，两个思路值得借鉴：“其一是造城计划，每个太阳城都是一座城，里面的居民都必须符合年满55周岁等条件，让老年人身处其中不再是封闭环境，而可以形成丰富多彩的社群生态；其二是销售模式，虽然也收取服务费，但项目都以销售为主，可以在前期快速回笼资金以支持持续开发。”