从年初鼓励住房租赁市场发展、“房住不炒”定调，到建行入局激活房企参与热情，2017年房地产市场的重大变化，为“房地产长效机制”待启埋下伏笔。

“一个上午看了三家，都没看上，而且价格比我想象中的贵。”在北京四环边老旧小区之间穿梭看房的卢京发出这样的感叹。

这位美国金融专业研究生毕业的海归，2015年回国后，在北京一家私募基金工作。他告诉《中国房地产金融》，因为不满意小中介的房源，转而使用自如（链家旗下的长租公寓品牌）。

办公室白领小丽，月薪2万元，她的目标是30岁前在上海买一套房。作为外地人的她，离目标实现还有3年时间，存折里只有30万元。这30万元存得不容易，但谁都知道，还远远买不起上海一套房。“如果在老家，这就轻松多了。”

小董，月薪1万元，男友月薪3万元，都非本地人。目前考虑在北京买房子，看的是霍营周边的地区，对面积无要求，现在买了之后每个月还房贷，需精打细算，但还算可承受。日后考虑“学区房”的问题，则无力承担了。

陈sir，广州本地人，在郊区增城和从化有两套房子，但离市中心都太远，属于两套拼起来买不上一套市中心的。想把其中一套装修好卖或租出去，也没闲钱，更不用说买新的。

这是众多居住选择中的几种典型方式，像长期“在漂”的年轻人，房子构成了他们的生活、娱乐、工作、社交的半径，进而也构成了与房子挂钩的另一种现实写照。

今年3月，知乎上一篇名为《北京的房价是不是正在透支着北京年轻人的创造力？》走红网络，讲的是北大本硕博毕业生在北京买不了房的现实问题，引发共鸣。4月，自媒体新世相举办了第二季“逃离北上广”运动，活动发布30分钟内阅读超过10万+，仅一上午三地城市有近17000人报名。

逃离北上广的背后有些许的杂味，但不得不思考当前的住房困境问题。

在今年党的“十九大”报告中，习总书记提出，我国社会主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”如何平衡日益高涨的房价与老百姓的日常生活水平，如何实现大部分人住有所居，成为国内最重要的民生问题之一。

中国房地产业协会会长刘志峰近日在2017金砖论坛年会上表示，“过去30多年，我们只是基本解决了老百姓有没有住的问题，现在要解决的，是老百姓能不能住得好的问题。”

政策大年

行业变化纵然每年都会发生，但今年是变化最多、改革力度最强的一年。

首先，针对投机客、炒房团增加，一线城市和二线热点城市房价的上涨，政府通过落实限购、限贷政策以及严格的税收机制等措施来遏制投机活动。

据统计，自去年“9•30”以来，中国超55个城市发布了各种相关房地产调控政策160余次，楼市调控层层加码。除了过往大家熟悉的“限购”、“限贷”政策，通过限制买房数量、降低贷款杠杆，从需求端给房市降温以外；今年更是引入了供给侧改革，通过对楼盘最高售价的限定进行“限价”政策，对买了房再卖出去的时间进行限制的“限售”政策，斩断“炒房族”的部分供给，有效防止房价的暴涨暴跌。

2月4日，中国证券投资基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》文件（下称4号文），对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等5种行为进行规范。

另一方面，为满足刚性购房需求，政府对租赁住房的大力扶持，是今年房地产市场政策调控的重中之重。

从去年3月起，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，到今年7月，12城开展首批住房租赁试点；再到以上海为代表的“十三五”规划中计划增加70万套租赁单元，都说明了租赁市场正待蓬勃发展。

鼓励租赁呼应了“十九大”提倡的房子要回归到“用来住的，不是用来炒的”健康定位，是必然趋势。日前，普华永道思略特合伙人、大中华区总裁徐沪初接受《中国房地产金融》专访时表示，“租售同权”是解决居住刚需的重要手段。

“因为住宅建设在城市分布的不均衡，在老百姓手中分配的不均衡，导致众多房产资源没能得到有效利用。鼓励住房租赁，真正是对有刚性住房需求的人释放的一剂良药，能有效提高房子的利用率，缓解‘住房难’的问题。”徐沪初表示。

以普华永道为例，作为四大会计师事务所之一，是众多年轻学子毕业后的理想工作单位。但徐沪初直言，“像我们公司比较年轻的员工，每个月拿1万元，近三分之一的工资来租房子。”政府鼓励租赁，一定程度上保障了这群年轻人的权益，也利于公司以及城市留住人才。

11月，中国银行、国开行、工商银行等51家金融机构与华夏幸福、泰禾集团等20余家房企在证监会举行了一场闭门会议。讨论了“如何迎接‘十九大’后地产新机遇？”也进一步确定了租赁将成为房地产行业接下来的发展方向，长租公寓等业态已站上市场风口。

11月23日，住建部、国土资源部和央行召开的房地产工作座谈会上再度强调了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，提出切实防范化解房地产风险，要坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，保持调控政策的连续性、稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。

会议重点强调，要加强金融管理，平衡好房地产业与其他行业的资金配置，防止资金违规流入房地产；要完善土地供应管理，提高租赁住房和共有产权住房供地比例。在专家看来，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，就是通过大力培育、发展住房租赁市场，构建购租并举的住房制度，推动长效机制建立健全。

以租之名

国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告2017》数据显示，2016年，中国流动人口规模为2.45亿人，同时，近6年来中国流动人口平均年龄呈持续上升趋势，从2011年的27.3岁升至2016年的29.8岁，其中80/90后年轻人呈现增长趋势，另一方面来说也加快租赁住房的需求。

租了12年房子的链家集团董事长左晖称，北京2200万常住人口中存量住房700多万套，住宅租赁市场实际缺口是非常大的，估计未来北京会有1000万人租房，人均20平方米左右。“所以北京需要两亿平方米的租房面积，但现在只有一亿平方米。”

根据链家集团旗下自如官网的数据，该平台成立6年，自如拥有房屋（分散式房源）40万间，自如寓（集中式）8栋，资产管理规模3000亿元，服务客户100万。

租住的困境，正在通过分散式房源和集中式公寓解决现有的居住问题，也在通过越来越多的第三方中介服务平台化解现有困境。

“自如的信息比较透明，另外，保洁和维修服务也比较便捷。”卢京说，与同地段同户型的其他房源相比，自如的价格高出15%左右，这让他的一个朋友没有选择自如，觉得“性价比偏低”。

对于住在“房子”里的新租客，除了满足居住，他们还在乎其他的东西。

“首先，最基本的居住需求要满足，至少要住得比较舒服。其次，价格要可以接受。最后，在前两点的基础之上，如果还有其他的、切实有用的服务会更好。”卢京表示，自己平时基本上只使用自如的保洁和维修服务，而他目前最需要的健身配套，自如并不提供。

他同时表示，身边使用长租公寓的大多是参加工作不久的人。“对于工作了三五年以上的人，仅仅只有保洁和维修，对他们来说没什么吸引力，觉得性价比不高。”

卢京所说的“其他的、切实有用的服务”，另一个名称是“增值服务”，是长租公寓区别于二房东的另一个点。对于公寓企业来说，如何增加租金之外的收入，如何提供客户愿意买单的增值服务，是一个重要的课题。

据了解，目前已有公寓企业在洗衣、外卖、出行、办公等方面进行探索。其中，出行又包括与共享单车、共享汽车的合作。

在众多增值服务中，社群服务是很多公寓企业都会重点提到的一项。

公寓企业对社群的重视与共享办公类似。虽然长租公寓服务于个人，共享办公服务于企业，服务的对象有所不同，但是二者都与传统的二房东区别开来，都在强调“提供空间”之外的服务。而建立社群、强化社交属性，是增值服务的重要部分，也是增加收入的重要方向。

共享办公企业优客工场的创始人毛大庆称，在一栋楼里上班，关起门来办公，没有社交的状态“不是现在年轻人的生活方式”。公寓企业对于社群的重视，另一个原因恰恰在于，年轻人是其最主要的客群。

有行业人士向《中国房地产金融》表示，社群服务的愿景很好，但是现在仅仅是起步阶段。

“社群服务的终极模式就是大学宿舍。”该业内人士说，“原因在于，其一，周围住的都是和你差不多背景的人。其二，大家因为背景相似而拥有交流的基础。其三，有了这个基础，开展什么样的社交活动都会比较活跃。到最后，人与人之间的关系变得紧密了，社群就建立起来了。在这个过程中，作为提供空间的公寓企业，可以获得更多的收入——因为客户黏度提高，而且社交服务也会带来收入。”

租赁市场八仙过“海”

虽然长租公寓是一个比较流行的概念和事物，但是目前并没有明确的定义，不同的人说起长租公寓的时候，有可能说不同的住房租赁产品。

可以明确的一点是，长租公寓跟传统的“二房东”有所区别。其一，前者的标准化属性区别于后者的非标属性。其二，二房东一般都是分散式房源，而长租公寓既有分散式房源（以自如为代表），也有集中式房源，比如较早进入长租公寓行业的魔方公寓。

在广州工作了五年的林粤告诉《中国房地产金融》，自己并不使用长租公寓产品，也没听过自如，但是知道魔方公寓。“坐公交车的时候，有时会看到他们的楼。”

在魔方公寓的官网首页，能看到一行颇为醒目的文字“魔方公寓是中国首家连锁集中式长租公寓运营商”。据了解，魔方公寓2009 年在南京成立，2012 年开始在多个一二线城市布局，目前在全国有300家店。

魔方生活服务集团副总裁金喆向《中国房地产金融》表示，2009年以前国内并没有集中式公寓这个概念。

“（当时）大部分是二房东，公寓企业并不多。”他同时表示，随着2013年、2014年资本对行业的关注——例如君联资本、小米对公寓企业的投资，以及2015年、2016年政策对整个行业的定性，长租公寓迎来发展期。

进入发展期，行业里不再只有几家创业企业谨小慎微地做市场调研，小心翼翼地融资扩张，而是有越来越多的入局者，带着越来越雄厚的背景和资源，进行越来越宏大的布局。新入局者对外公布的房间数目标大多是十万级。

行业里有“五大系”的说法：金融系（比如新派公寓）、中介系（比如自如）、开发商系（比如万科泊寓）、酒店系（比如华住集团的城家公寓）、以及互联网系（比如魔方公寓）。

每个派系都有自身的优势。金融系无疑在资产运作方面具有优势，中介系拥有强大的线下团队，开发商系在拿地和资金上优势突出，酒店系在运营和客户资源上有丰富的积累，互联网系懂得做客户体验，而且有更好的IT系统。

“我们的优势是懂客户、擅经营，因为进入行业的时间比较早，积累了经验，所以可以做到标准化、流程化。”金喆说，“我们有一套可以快速复制的模式，正是因为这一点，魔方许多员工都被竞争对手‘邀请’过去了。大家说魔方是行业里的黄埔军校。”

在对人才饥渴的背后，是蓬勃发展、空间巨大的长租公寓市场，链家研究院的数据显示，2016 年国内租金规模为 1.1 万亿元，2020年将达到1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元。但是海面正在变得拥挤，竞争正在变得激烈。

“去年行业的竞争还不是很激烈，两千多的房子拿过来改改，能够五六千租出去。今年杭州抢房源抢得非常凶，自如的人拿着现金堵在房东门口，签约就直接给钱。”鑫寓首席运营官李保强说。

“我们在三年前就觉得，这个行业未来不会缺钱也不会缺项目，今年的情况验证了这一点。”上海乐乎城市青年社区CEO何光说，“包括五大系在内，这么多的企业在进入，未来势必有一场恶战。”

由于进入者颇多、竞争激烈，行业里开始出现“长租公寓正在从蓝海变成红海”的说法。另一方面，虽然行业的未来几乎被一致看好，但是盈利仍然是目前要面对的一大挑战。有业内人士表示，目前长租公寓企业的盈利能力较弱，绝大部分处于亏本状态。

“2015年是分水岭，我们从集中式重资产转型做轻资产。”何光说，“乐乎现在的定位是第三方服务商，做运营管理和品牌赋能。”

乐乎的转型可以代表一批公寓企业，从重资产转型轻资产，就是为了减轻盈利的压力。但是对于公寓企业来说，尴尬的地方在于，就算不挣钱也不能停止扩张，因为要实现规模效应、要盈利，就必须要达到一定规模。

这个临界点，在寓见公寓CEO林小森看来是三万套。而李保强表示，三万套的规模对于鑫寓这样的新进入者而言，比较有压力。

不挣钱、但是又不能停止扩张，公寓企业的资金压力可想而知。

“2012年开始，我连续做了两年的噩梦，表面上看，我们规模做大了，很风光，实际上在不断地借钱还钱。”何光说，“美其名曰‘金融’，其实就是不断地民间借贷堵窟窿。今天用这个平台的钱，明天用那个平台的钱，最后赚的钱全部付了各个平台的利息。”

何光的焦虑颇有代表性。资金就是过海八仙的干粮，如果没有干粮了，前面又还看不到岸，怎么办？

因此，获取资金成了公寓企业的当务之急。2017年以来长租公寓的融资新闻不断，据不完全统计，仅下半年就有5 家企业共计获得约12亿元的融资。此外，借助资本市场也是一种途径，魔方和自如先后发行ABS，新派公寓发行业内首单类REITs。

市场呈现的局面，一面是不赚钱但对资金的饥渴，另一面是租赁新物种真真实实地闯进了房地产圈。

“镀金”时代

“下一步万科要在恢复住房的居住属性、回归房地产初心上作出努力和贡献。”万科董事会主席、首席执行官郁亮接受新华网采访时对万科重新定位，万科未来将会成为全球领先的住房租赁企业。

2016年万科推出第一个长租公寓品牌——泊寓，龙湖、旭辉地产推出冠寓、领寓，央企保利地产一连推出瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+ 青年公寓、和熹会四大品牌，截至目前，房企 TOP50 有三分之一已经布局长租公寓。

11月3日，建设银行深圳分行与万科、华润、碧桂园等11家房企签署房屋租赁战略合作协议，涉及5481套租赁住房，为鼓励长租，建行还推出“按居贷”，为租户提供纯信用贷款用于租房，贷款利率低于同期个人住房按揭贷款利率。

如果把转型租赁看成房企新一轮赛道比拼的话，2017年眼花缭乱的房企多元化布局则是多年来最为人瞩目的。且不说孙宏斌眼中的“钻石时代”，还是郁亮眼中的“白银时代”，当下房企的转型更多是“镀金时代”。

根据融创2017年半年报披露数据显示，2017 年上半年融创并购资金为777亿元，为2016年全年并购额的2倍。融创收购万达所辖13个文旅项目的91%股权，交易金额为438.44亿元。对于3000亿规模尽在掌中的孙宏斌，在他看来，融创将5-10年时间战略布局，挤进5000亿阵营。

此外，对于投资了乐视的孙宏斌，多次回应市场关注：“被问为什么要投资乐视合作万达，是因为我们坚信房地产业会稳定健康发展，消费升级的主力产业大文化、大旅游、大娱乐会爆发式增长，是因为融创坚定看好中国经济的未来。”

如果说融创多元化的注脚是大文化、大娱乐，在旭辉冲刺3000亿规模迈进“第二个五年战略”的时候，旭辉董事长林中说的最多的一句是：“走出舒适区，进入挑战区。”到2021年为实现3000亿这一目标，旭辉积极提出了“房地产+”的战略，指的正是多元布局。挖掘房地产投资、开发，尤其运营服务环节的价值增长点，将业务拓展深入至物业与社区服务、教育、公寓、EPC 和工程建设等多方面。

房企三巨头“碧恒万”中，万科收购普洛斯21.4%股权，站上国内物流地产的高位，也显示房企开创物流地产的野心；碧桂园计划5年内投入千亿元打造科技小镇，成立产城事业部；恒大多元化布局上雄心满满，恒大集团董事局主席许家印在2017年工作会议上阐述世界上最大房企完成转型，意味着恒大历时八年，在地产、金融、健康、文化旅游四大产业完成业务布局。

对于多元化的尝试，鲜有主营业务彻底转向多元经营，房企的利润核心来源依然是地产板块。对于增量市场的信心，显然有数据正在警示当前的房地产开发时代正在悄然生变。

2016年全国二手房交易规模占到住房交易总额的比例达到41%，一线城市二手房交易额已达新房的2.1倍，其中，北京和上海的二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%。换句话来说，一手房二手房交易倒挂，提醒房地产的下半场正在进入存量时代，意味着以租赁为主、存量空间改造运营、城市更新为核心的新地产业务正在进入机构的视野，存量主体的改变也预示着存量时代的玩家与规则将与开发时代大不同。

越来越多房企进入资产管理、营运持有的模式。泰禾集团战略投资部、存量资产及海外地产投资总经理张平接受《中国房地产金融》称，行业变化是很显著的。“租赁是未来中国房地产行业的重点方向，如何盘活存量，是房企决胜的关键点。”

“资产管理是行业成熟不可或缺的一步，它为商业地产的各个领域带来变革，通过高效、稳定的经营模式的形成带来资产价值最大化。”现在不管什么地产或物业，都是“买方市场”，读懂消费者、提升个性化与全方位的服务，才能有效提升资产价值。

同时，张平表示，持有型物业需要大量资金投入，项目的完善、维护与提升都需要大量现金流，靠租金收益来支撑并不容易，特别是项目运营初期，如何实现金融创新，成为房企另一严峻的课题。

对于一众房企涌进长租公寓市场、存量改造市场，在盈利方式改变的同时，也在改变房企对于赚钱速度的理解。如同张平谈及的，中国租赁市场租金收益较低，甚至是国外成熟市场，如纽约或伦敦的一半，赚“慢”钱导致收益率压缩。

当租金收益率甚至难以抵消贷款成本，并且租赁业务前期所需投入资金量巨大，收效周期较长，解决盈利问题迫在眉睫。因此，降低融资成本，成为摆在眼前的事实。

无论是当前调控下的房地产信贷资金收紧，还是发债、信托、私募基金等渠道的萎缩，房企依然有对资金的饥渴，房地产行业加速“镀金”的过程，推动了房企试水资产证券化等创新工具发展。

具有标志性影响力的是，10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划获得深交所审核通过。10月23日，国内首单房企租赁住房类 REITs、首单储架发行类REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划在上交所审核通过，都给行业带来了新的启发。

第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善接受《中国房地产金融》专访时提到，除了新派、保利的REITs，目前租赁市场的四单资产证券化产品包括魔方、自如的ABS，而前两者是运营方的产品。“优秀运营商的加入，是一个利于行业健康发展的趋势，有助于提高整个租赁市场的营运与服务水平。同时，专业的运营商能对房企开发商带来积极的有借鉴意义的影响，推动更多房企转型投入到租赁的大潮中去。”

资产证券化加速了资金回笼，反过来助力提升公寓类产品的服务与质量，甘启善看好未来长租公寓的发展。而伴随着其现金流不断向好、租购同权等政策的进一步落实，甘启善预测，会有越来越多开发商加入进来，争夺租赁市场在管理服务上的利润差价。“因为开发商具备更雄厚的实力，有更充裕的资本可组建专业的管理团队。这是运营商没有的优势。”

对于破解存量时代最大困扰REITs推出的难题，业内多位人士预期，距离在公募市场推出已经不远。

在围绕住的问题上，站在租客卢京的角度来看，城市里的新青年正在面对通勤压力、家庭租房的需求，也面临租金的现实压力，“到时候租金加上七七八八的费用，每个月要花掉我一半的收入。”

真正能否从需求端打通从买房、租房的多元需求，解决切实的居住需求，这仍然是房企以及产业链亟待解决的现实问题。回顾2017年的房地产市场发展，购房者有买房的迫切，租房者有对租房现实的迫切，房企也有企业转型升级的迫切。而毋庸置疑的是，这是房地产发展迎来重要“拐点”的一年。