“限售”正成为新一轮楼市调控升级的必要手段。昨日，保定再出楼市调控新政，不仅限购升级，而且限售也加码，在普遍2年限售的基础上，要求对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房公证摇号销售，并且要求十年限售。

  对此，接受证券时报记者采访的业内人士认为，十年限售只是保定部分住房的创新尝试，并且只在保定主城区适用，全市范围内跟进的可能性不大，更不可能在全国其他城市推广。而目前全国多地2年或3年限售政策比较普遍，未来更多城市或跟进。

  十年限售难大范围复制

  近日，保定市公共资源交易中心挂牌30宗地，其中，2017-30号宗地就是按新政中所说的“双限双竞”（ “限房价竞地价，限低价竞房价” ）方式出让，并且要求竞得土地的竞买人需告知该地商品房购房人，在取得房产证之日起10年内不得买卖。

  中国指数研究院常务副院长黄瑜指出，保定十年限售政策是在京津冀协同发展的特定背景下，对特定地块的特殊规则，其主要目的是稳定市场预期和房价走势，表明坚决抑制投机、支持自住的态度。十年限售政策固然严厉，可也是鼓励了真正的自住需求，促使住房回归居住属性。对于投机需求而言，流动性长期禁锢无法快速周转，未来不确定性增加，势必将挤出投机需求。

  “目前限售十年仅在保定主城区执行，当前也仅有单个案例，因而单就此宗地块而言，从量上来说对市场的影响较为有限，但从限售周期上却可以看出当地政府在去杠杆问题上决心的坚定、态度的坚决，未来也有可能有其它类似‘品相’的地块出让参照这一规则。同时，考虑到京津冀协同的因素，此项政策也可能对京津冀区域及其他城市起到示范效应。”黄瑜说。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时则认为，目前保定仅有一块地的商品房十年限售，未来可能零星有个别地块也这样，但保定地区不可能大面积推广，更不太可能全国推广。“十年限售时间太长，对于买房人是严重的管制，现在部分城市2年或3年限售在一定程度上可以理解，短时间内为抑制投机，而十年限售太严厉，也没有必要。”他说。

  中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时也认为，两三年限售就可以达到约束投资的目的了，而十年限售对于环雄安周围地区有跟进可能，但全国其他城市不可能全面跟进。

  值得注意的是，保定此次新政的适用范围是莲池区、竞秀区和高新区。其他各县（市）、清苑区、满城区、徐水区人民政府及白沟新城管委会要参照主城区做法，结合当地实际，制定切实可行的房地产市场管理意见。

  两三年限售或更多城市跟进

  目前，限售政策已经成为此轮调控的重要特点，自厦门率先针对个人出台限制交易的措施后，限售城市逐渐从热点一二线向周边三四线蔓延。据中原地产研究中心统计，目前全国已经有超过30个城市开启“限售”，多数城市明确新购住房需取得产权证后满2-3年方可上市交易。

  同策咨询研究部总监张宏伟接受证券时报记者采访时表示，2年或3年限售有两个目的，一是将活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的楼市投资投机炒作行为，起到抑制投资投机的作用，使当前的楼市降温；二是，为楼市后续政策调整争取更多的时间，尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施，比如房地产税立法、不动产登记等等。

  张宏伟同时指出，楼市“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关，“限售”时间并非任意制定。2年或3年限售政策比较普遍的政策，预计更多城市会跟进，北京、上海、苏州等这些核心城市也不例外。

  张大伟也预计，未来限售政策将快速向三四线城市蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。

  新城控股高级副总裁欧阳捷则认为，一二线城市房价长期看涨，在这种情况下，需求就被激发出来，包括有资格的改善性需求也变成了投资者，再多的供应也难以满足“全民购房式”需求，因此，增加供应只是供给侧改革的一个方面，抑制投资和房价上涨预期是另一个方面，预计一二线城市限价令将长期执行，特别是一线城市至少5年，限售将从目前的两三年延长到四五年。