香港楼市持续升温，金管局再度出招。

  5月19日，香港金融管理局（下称“金管局”）总裁陈德霖宣布推出三项楼市逆周期措施，包括：提高银行信用风险资本要求，新造住宅按揭贷款风险权重下限从15%提高到25%；要求银行降低对涉及多于一个按揭的贷款比例，按揭比例上限下调10%；要求银行对收入来自香港以外的贷款人收紧按揭，供楼占入息的比例下调10%。

  这三项措施于5月19日即时生效，而19日或之前签订临时买卖合约的按揭申请则不受影响。

  金管局总裁陈德霖向媒体表示，今年2月起，香港楼市有再次转趋活跃迹象，鉴于香港银行业按揭竞争激烈，尽管美联储已经启动加息周期，但香港按揭利息却不升反降，因此有必要推出新一轮逆周期按揭监管措施。

  香港差饷物业估价署数据显示，今年3月香港私人住宅价格指数已经超越2015年9月的高位，同时，住宅成交量由2017年1月的3300余宗，大幅反弹至4月的约7000宗。

  新盘仍获超额认购

  然而，金管局的新“辣招”对新盘成交并未产生降温作用。

  根据21世纪经济报道记者了解，李嘉诚旗下长实地产的荃湾海之恋及建灏地产启德天寰均于5月19日推出，两大新盘销情火爆，甚至出现超额认购。其中，海之恋更在过去三日累计收到超过7000个认购，按照公布496个单位的价单计算，超额认购高达13倍。

  据悉，海之恋买家可以获得发展商提供的最高七成按揭，市场反应热烈。截至5月19日当晚该楼盘已收逾2600票，成为4年以来首日收票最多的新盘。发展商“趁热打铁”，随即于5月20日宣布加推280伙，折实每平方英尺价格17243港元，比首批216伙的折实单价增加约9.3％。

  同时，另一焦点新盘启德天寰方面项目开盘两日内共录得逾1000张认购入票，以首批推出的165个单位计算，超额5倍。

  长实执行董事赵国雄表示，金管局的新措施主要为减少持有多个物业人士的按揭上限，以及针对非本地主要收入人士的按揭贷款，加强银行业的风险管理，“目前香港整体经济状况稳定，银根充裕，买楼人士主要为用家，置业安居需求很大，新措施对楼市不会有影响。”

  相比之下，新措施对二手市场的降温效果却立竿见影。中原地产公布的香港十大成交宗数最多的屋苑5月20-21日周末录得6宗成交，其中5宗成交集中在新界区。该指标已连续两个周末成交量保持单位数字，较此前连续三个月录得双位数成交锐减。

  中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰在接受记者采访时表示：“由于最近推出的新盘靠近港铁站，受到买家追捧，因此冻结了市区二手购买力。金管局上周五增加三项逆周期措施，短时间再度加辣令买家信心动摇，特别是投资客会暂缓入市决定，二手成交量短期内将有所减少。”

  意在叫停银行按揭战

  市场人士表示，金管局连环出招主要意图在于降低银行风险，叫停本地银行业间的按揭战。

  陈德霖坦言：“银行本身资本充足率较高，措施推出会令银行对新造住宅按揭资本需求增加，但是否会直接影响按揭业务及成本，则取决于银行资金成本及资本充足率，因此难一概而论对银行按揭业务有何影响，但整体会令银行资本充足率及抗震能力提高。”

  根据21世纪经济报道记者了解，目前香港本地各大银行提供的按揭贷款利率一般为H（Hibor，香港银行同业拆借利率）+1.3%。香港财资工会公布的数据显示，目前Hibor仍然徘徊在0.36339%的历史低位，因此实际按揭息率不到1.7%。

  摩根大通分析师认为，新措施下按揭贷款的资本回报率及风险加权资产回报率将分别跌至20%以下及约2%水平，因此银行如果要维持按揭贷款的利润率，须上调按息30个基点，此举将降低按揭贷款的吸引力，限制银行按揭贷款增长，但对银行整体贷款增长及资本水平影响可控。

  “今年以来，香港住宅楼价持续上升，楼市过热的风险不容忽视。金管局在现阶段推出新一轮按揭贷款的审慎监管措施是必要的，有关措施有针对性地提高按揭贷款的风险管理，银行业对此表示支持。”银行公会主席兼中银香港副董事长兼总裁岳毅指出，

  此外，近年来，内地买家已经成为助推香港楼市的一股不可忽视的力量。

  中原地产数据显示，去年香港第四季度一手中小型住宅市场中，内地个人买家占整体一手楼成交宗数比例为14.2%，占整体成交金额的占比则为15.9%，环比分别上升3.9及4.6个百分点。同期，内地个人买家占二手中小型住宅成交总宗数的比例为6.8%，占成交金额的比例亦达7.6%，环比分别微升1.1及1.5个百分点。

  陈德霖表示，4月住宅成交量已较1月回升逾倍至7000宗，多项按揭人士占新批贷款比率约两成，非本地借贷人士占比约2%。金管局副总裁阮国恒透露，以申请宗数计，上述两类人士个案，3月份已回升至1710宗及239宗。