多个以抑制炒房为目的的调控组合拳打出后，楼市热度明显下降，明星花边开始取代房子成为人们茶余饭后最主要的谈资。但实际上，房地产市场并非在调控后就变成了一潭死水，相反，不少开发商开始积极筹划对策，从产品本身上研究突围的途径。楼市中有一句是“弱市出精品”，房子好卖的时候，很少有人踏踏实实地研究创新，而市场观望低迷时，各种创新户型，先进科技就开始更多地应用在住宅上了。

  在5月即将开盘的新盘中，就有项目提出了全成品交付的概念，不单单是室内精装修交付，甚至连花园、庭院、公共区域也都全部做到了成品精装修的水平。此外，更多赠送面积的户型也开始出现、高科技的绿色健康住宅更是被不断提及。很显然，开发商迫于调控的压力，正在做着转变，相比曾经的一房难求，现在的购房人可以静下心来，挑选到更具附加值的住宅产品了。

  5月仅9个新盘入市

  5月往往是一年楼市中最红火的月份，市场上也流传着“红五月”的说法，但今年的“红五月”因为新盘数量锐减，显得有些名不副实了。根据亚豪君岳会统计数据显示，2017年5月北京住宅市场仅有9个项目预计入市，其中包括中粮天恒天悦壹号、北京经开汀塘、泰禾·昌平拾景园3个纯新盘，以及天资华府、绿地海珀云翡、城建万科城等6个老项目后期。

  从区位上看，将入市的9个项目，除了纯新盘中粮天恒天悦壹号位于南四环的新宫外，其余全部位于五环外。亚豪机构市场总监郭毅表示，自从3月深度调控之后，北京住宅市场供应迅速跌至低谷，而这一低迷趋势也将延续至5月份。除去收紧调控的直接影响之外，供应的低迷还受到两方面的影响，首先是去年住宅用地成交不足，使得今年住宅市场供应端乏力，虽然今年供地节奏明显加快，土地出让计划也大举增加，但毕竟“远水解不了近渴”，当下市场供应不足的现状仍将在短期内持续。另外，调控后对住宅项目的“限价”管制，使得定价不合理的住宅项目很难取得预售许可证，无法如期入市。受此影响，预计今年北京住宅市场供应低迷状况将持续至下半年。

  住宅价格被政策限制的结果也导致很多新盘迟迟不能确定报价。在9个新盘公布的信息中，只有两个项目给出了大概的报价，其余7个楼盘均没有对外公布价格。而发布价格的两个项目绿地海珀云翡、城建万科城均是调控前有过入市的老项目，此次加推入市的预计价格也与前期基本持平。郭毅认为，价格管制的严厉性由此可见一斑，而合理的价格策略也成为新盘项目能够成功入市，获得购房人青睐的关键点。

  商住房绝迹楼市 昌平多个住宅项目预计入市

  值得注意的是，曾经占据北京商品房市场半壁江山的商住盘项目，在5月新盘中全部绝迹。 在今年3月份以前，商住楼因为总价低、不限购，又可以居住， 成为人见人爱的香饽饽，但3月以后，北京陆续出台了多个严格针对商改住的限制政策：3月26日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》、 4月18日《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》 、4月19日《关于进一步加强产业项目管理的通知》，一系列针对商改住的组合拳后，商住类的新盘项目已经全部停止了销售。

  对此，中原地产首席分析师张大伟就认为，商住一直是一个尴尬的产物，未来一二线城市商住的政策压力将越来越大，特别是一线城市，除了核心区，商住持有的价值并不高。

  在商住哑火的同时，北部的昌平区成为未来住宅项目较为集中的区域。由于昌平区距离市区较近，加上未来科技城建设的完善，价格又比海淀、朝阳更加亲民，因此成为北部关注度最高的一个区域。

  北京青年报记者在对昌平区的探盘中发现，受限价影响区域楼盘价格普遍停涨，像即将开盘的泰禾昌平拾景园项目，原本预计价格在6万元以上，但据知情人透露，最终的开盘价格应该在5.5-6万元/平方米之间。不仅是泰禾拾景园，昌平区域的潜在供应还有万科的翡翠公园、泰禾丽春湖院子、领秀慧谷、京投发展·公园悦府、北京风景等二十余个新房项目。像万科的翡翠公园，是万科高端产品翡翠系在北京打造的第一个项目，在今年2月曾创下单月销售金额最高的纪录。据万科人士透露，该项目将在上半年加推洋房和叠拼户型，因为低密度和临近未来科技城，受到了许多互联网企业和央企高管的青睐。

  业内人士表示，总体来看，昌平楼市的新盘主要集中在回龙观—霍营、北七家、南邵和小汤山这些地段，尤其是回龙观—霍营，因为区位优势加上有小户型供应，受到了很多刚需上班族的关注，这些沿线项目也都将在今年陆续入市。

  新盘将精力放在提高附加值上

  不可否认，随着调控的深入，许多项目的蓄客情况都受到影响。在北青报记者探访时，泰禾昌平拾景园的置业顾问就透露，原本积累的客户，有相当一部分都因为新政后首付比例提高至八成，而失去了购买能力。尤其是项目主打改善型需求，而改善型购房人大多数都有过房贷经历，因此按照新政都属于二套房范围，确实受到了一些影响。

  类似的蓄客减少，购房人陷入观望的情况，在很多新盘上都有体现。值得庆幸的是，这样的销售困难倒逼了不少开发商在产品上开始下功夫，纷纷推出更具附加值的项目。

  上周末，位于南三环的高端住宅项目北京金茂府正式亮相，与以往高端住宅聊区位、讲价值不同，北京金茂府以“科技的温度”之名首发入市，并且邀请了有“创业教父”之称的李开复现身讲座，与购房人共同探讨健康、住宅等话题。据了解，北京金茂府开放后首期开盘将推出230-340平方米的内城独院别墅、171-225平方米的科技精装平层。所有产品都通过地源热泵系统、毛细管网系统、置换新风系统、遮阳系统、隔声降噪系统、同层排水系统、全屋净水系统、全屋软水系统等，从“温度、湿度、空气、阳光、噪音、水”六大基本生命元素出发，打造了健康科技住宅的概念。

  无独有偶，主打改善牌的泰禾昌平拾景园同样极力提高自身的产品附加值。项目销售总监刘琨透露，当前市场上，大多数别墅项目都是毛坯交房，泰禾拾景园此次不但是精装修交房，而且还将精装修范围从室内扩大到室外，包括庭院等都为业主提前做好装修设计。这样一来，泰禾拾景园也成为少有的全成品交房的叠墅产品。

  不仅如此，项目平层产品也通过改造设备间、做出飘窗等，尽量做到了更多的赠送面积。现场销售人员透露，以140平方米的平层为例，采用了两梯两户的设计，每户都有独立的电梯间，算上室内的赠送面积，最大能有近20平方米的附加使用面积，意向购房人都感到非常实用。

  按照以往的调控经验，最先扛不住压力的开发商往往会在产品上减配做减法，节省成本，在售价上也会相应降低。但也有开发商会在价格稳定的基础上，做加法，增加产品附加值。当前市场上，后者的做法明显更多一些，而对于当下有置业需要的购房人来说，最直接的好处就是可以挑选到更加满意的房源。

  自住房加速供应弥补空缺

  新房住宅虽然在极力改变自身吸引购房人，但在数量上远远达不到平衡需求的程度。因此，北京众多自住房项目正在加速供应，自住房有望在未来的商品房市场中扮演更重要的角色。

  4月25日，北京市土地市场又迎来了一个交易日，朝阳区管庄乡塔营村自住房地块经过55轮举牌，被城建以32.6亿元竞得。值得一提的是，该地块是北京3月集中挂牌的8宗自住房用地其中之一，也是 “3·17”新政之后，北京出让的第五宗涉自住性质用地。业内普遍认为，在楼市调控持续收紧、土地市场逐渐降温的背景下，具备较大价格优势、较小销售风险的自住房地块已然成为近期北京土地市场的“主角”，仍然维持较高的热度。

  挂牌文件显示，该地块自住房的最高销售价格为2.9万元/平方米（含全装修成本），由于较好的位置和周边成熟的配套，除了中标的城建以外，也吸引了远洋、中海、富力、中骏、河南正商等9家房企及联合体参加竞价，并最终以55.24%的溢价率被城建摘得。

  据统计，今年3月北京合计挂牌出让23宗土地，相较2月增加13宗，其中有7宗为纯自住型商品房用地，自住房用地也成为近期北京土地市场当之无愧的主角。分析人士认为，北京楼市调控持续收紧，土地市场热度也趋于降温，但自住房地块由于较大的价格优势，以及部分定向销售的特点，不用过分担忧未来销售风险，受到了房企热烈追捧。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，虽然住宅新盘供应有限，但自住房的大量入市将使得今年底或明年初，北京新房市场将迎来住宅项目，尤其是自住型商品房项目的供应高峰。

  楼市供应将回到刚需时代

  需要特别关注的是，不仅是自住房提供了大量的中小户型，普通住宅的新房开发商们也开始向中小户型发力。北青报记者了解到，5月份可能入市的泰禾昌平拾景园项目，最初本打算先推出140平方米的大户型，但最终根据调控以来的市场反应和蓄客情况，开发商重新调整了推盘策略，除了140平方米的平层和大户型的叠墅外，还推出了一部分90平方米左右的中小户型，并且这些小户型很快就完成了蓄客。

  无独有偶，5月预计开盘的项目中有6个都推出了100平方米以下的中小房源。而在调控之前推出的楼盘以及去年销售的大多数新房都是主打大面积三居室的改善型楼盘，可见楼市风向出现了一些变化。

  对此，业内人士认为，这种改变也代表了未来市场的风向，换房需求受到抑制的背景下，改善型的买房需求开始减弱，低总价的刚需产品有望再次成为市场主流。