3月22日，2017中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京隆重举行，备受关注的“2017中国房地产开发企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单最终揭晓。在本次测评成果发布会上，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷发表主题演讲，以下为演讲实录：

　　欧阳捷：尊敬的刘会长、苗会长、冯会长，在场的各位嘉宾，大家下午好！

　　这次我们参加中房协的会议，非常感谢给我们一个很好的表达机会。这次我给大家带来的题目是“不进则没，加速奔跑，这是千亿房企的不二选择”，为什么这么说？我们过去几年一直反复强调，有规模才有江湖地位，有规模才有话语权。如果没有规模，品牌影响力就不够。有了品牌影响力之后，才会有资本市场给你带来的机会，才会有供应商的追随，才会有业主的信赖，他们有一个强大的保障。同时我们还可以获得政府的认可，还可以给员工以自豪感和最大的信心。

　　 前不久我在个人微信公众号叫“欧阳先声”里发了一个文章，叫“不进则没，龙头房企的车轮还在滚滚向前”，我们房企其实规模速度不断在向前走。2006到2017年，我们可以看到48强房企的变化，剩下的绿色的和红色的房企，就是这48强房企剩下来的，其他的已经从这48强房企里出去了。他们从大而小、小而没了。所以这个企业如果不向前冲，不跑到前面去，就不可能在这个市场上占有一席之地。

　　 最近资本市场对房地产市场很担忧，前一个星期股票大幅下跌，当然现在又回来了。资本市场为什么会出现这种情况，因为我们的调控城市接二连三出来，分析师看不明白，资本怕了。我们看到这些城市都在反反复复调控，但是调控意味着什么呢？调控其实不意味着市场的变化，调控恰恰意味着我们这个市场大家要把它按住，在不断向上的基础上把它按住，因此未来的市场发展潜力和动能还是非常之大的。当然，我们也看到另外一个问题，我们仔细想想这个市场到底是什么样子呢？我们认为这个市场其实是量比价略有增长。我们现在城市整体上是分化的，一线城市和二线城市，二线城市里面有热点和非热点，三线城市有都市圈的三四线城市，还有更广大的正在去库存的三四线城市。所以城市分化非常严重。现在市场量比价略有增长。其实平稳的市场对我们最好，如果没有平稳，就没有战略规划，就没有资源配置，就没有未来的市场机会。

　　 在2013年我们曾经提出来四大分化，城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化。今天我们就看看成是分化到底是什么状况。一线城市可以看到供应不足，非常明显。所有一线城市不要说北京了，看看上海，蓝色的是土地供应，土地供应逐年下降，导致新开工面积也在往下走。而销售量却在不断增长。以上海为例，过去十年间，上海土地供应面积小于销售面积，新开工面积小于销售面积，批准上市面积小于销售面积。意味着现在、明年、后年都是供不应求。供应不足，导致成交量萎缩。

　　 我们今天中午在跟一个同行交流的时候讲到，一线城市房企未来业绩再次大幅增长已经不太可能了，而且他们规模在不断缩小，他们在不断扩展地盘，从北京扩展到河北，从河北扩展到山西、山东、辽宁，把城市区域、疆土扩大。

　　 二线城市是什么情况呢？我们看13个热点的二线城市，他们的突地供应情况也是往那走的。新开工面积虽然在去年有一个高峰，但是由于土地供应面积在往下走，所以也反映了供应不足。未来成交量能不能增长呢？很难说。这些城市没有大幅增加土地供应的意愿，因此这些城市未来的成交量和供应量是基本持平的，不太会大幅增加。为什么没有大幅增加土地供应的意愿呢？主观上说，政府希望能够减少供地或者饥饿供地，来获得土地最大收益。城区已经没有土地了，而郊区周边摊大饼式的步骤已经不可行了，因此土地供应上必然会缩小。

　　 非热点的二线城市，其实情况也是相似的。所有的蓝色土地供应都是在往下走的，我们的新开工面积整体趋势也是往下行的，而成交量却是上行的。这些城市因为土地还是比较多，所以有可能会增加土地供应。但是土地供应趋势在往下走。包括重庆，去年我们曾经讲重庆房价在今年可能会出现上涨，什么原因呢？因为去年重庆的土地供应量减少了30%。所以连重庆这样过去多年大幅增加土地供应，大幅度推出公租房的城市，土地现在也在减缩。意味着我们未来的供求关系会发生改变。

　　 另外，都市圈的城市情况。三大都市圈有九个城市，包括廊坊，包括南通、太仓，包括山东，包括东莞，这些城市整个的供地、新开工面积、销售面积呈现的关系也是跟我们一二线城市基本相似。意味着这些三线城市过去多年推了大量土地，现在想要再增加土地供应，也是比较难的。而过去北京等地限价，导致我们需求大幅度向外扩张，就消耗了大量库存，因此未来供求关系是处于一种非常紧张的状态。我们也可以看到这个图，都市圈九个城市，这九个城市前两个也的销售面积跟去年同期对比来看，基本上都是在处于下降趋势。所以它们的供应量也是不足的。

　　 另外，还有一部分三四线城市，今年出现了明显的上涨，我们可以看到它们的销售量跟去年同期对比，出现了明显增长，这些城市其实不仅仅是今年1到2月份，实际上去年这些城市已经出现了成交上涨，原因是什么呢？我们仔细分析大概三个原因。

　　 第一个原因是回乡置业，因为大城市房价高涨之后，他们在大城市里面已经无望再购房了，所以就出去了。我们去年碰到一个出租司机，他说深圳已经待不下去了，不但买不了房，而且小学、中学交的费用已经让他很累。他回老家之后，虽然挣的钱少一点，但是生活会很轻松。

　　 第二个原因春节回乡置业，但这个情况很难延续，过了3月份之后，这些城市会慢慢平静下来。

　　 第三个原因，最近出现了一个新的情况，一些三四线城市突然出现了全民购房，为什么出线全民购房，没有多少外来客。原因就在于通胀预期越来越紧，通胀预期之下，钱多了钱就不值钱，大家担心房价上涨，所以恐慌性购房。包括自住客，包括改善性需求，也包括当地投资客。

　　 整体来讲，三四线城市基本上是属于比较平稳的，销售量比较平稳，新开工面积比较平稳，但是我们可以看到整个三四线城市土地供应量也在往下走。我们现在是供不应求的市场形势下，供应还在缩减。很多三四线城市可能仍然在去库存路上，土地供应也会下降。一线城市是明显下降，三线城市也是明显下降的，只有二线城市在去年有一个小小的反升。如果这种情况继续蔓延下去会是什么结果呢？所以未来在一线城市不太可能做规模，热点二线城市也很难，只有三四线城市，这也恰恰符合国家政策导向，把资金往三四线城市引导。

　　 一线城市我们不去说了，我们看看二线城市、三线城市土地均价上涨情况也是非常明显的，这跟大家的共识其实是一致的。这样看起来之后，我们认为目前来看，全国全年销售面积总体上会恢复上涨，而房价依然上涨。因此我们今年成交量可能会比我们去年的判断还要更加积极一点。这就是市场基本稳定的基本态势，所以我们可以看到房地产相关指标全部是止跌企稳，包括新开工同比、包括贷款同比、包括利用外资的同比，全部是止跌回升的。

　　 所以我们认为今年整体来讲是一个很好的局面，从经济面来看，趋稳的趋势已经开始出现。而政策面上看，也是要趋稳。在经济市场面来讲已经开始趋稳，政策面也在趋稳过程当中。今年唯一可能要担心的就是金融面，金融面要警惕按揭贷款增速在下降，居民的定金和首付款在下降，这两个下降之后，就导致来自居民部分的加杠杆在下降。同时还要关注一个问题，就是我们的资金面在收紧，流向房地产的资金面在收紧，同时流向房地产的资金成本在提高。这两项会导致企业在整个运营过程当中，可能会出现资金链断裂现象。不怕你负债高，就怕断流，一旦断流，这个企业没人救你。

　　 这个情况下，第一还是要保持市场信心，第二要把规模做大，越大的规模，才能越有好的保障。今年所有房企的销售目标基本上几乎没有下降，只增不降。所以这个情况，恰恰符合我们从2015年提出的观点，叫“随新奔跑”。什么意思呢？随着新城奔跑。20强房企的资金规模在900亿到1000亿之间。过去23强房企销售额，去年1到3名销售额1.05万亿，4到9名销售额加起来1.05万亿，10到23名销售额加起来是1.05万亿。如果他们过去平均复合增长率已经达到34%，而如果按照未来只要达到25%的平均增长里，到了2020年，他们的市场规模将达到51%。23家房企占市场份额的一半。

　　 我们也看到有些企业判断了错误的形势，所以踩错了节拍，目前在市场上越来越往下走。

　　 从今年市场大势来看，企业策略大概五条。

　　 第一条策略是迎合大势、稳中求进。为什么我们认为今年是稳，去年的中央经济工作会议上有21个字是稳，今年政府工作报告有49个字是稳，所以整体上我们中央政府来调控，市场一定稳得住。过去这么多年，我们复合增长率达到了33.7%，未来的增长还会更高。

　　 第二条，3+1城市布局。胡焕镛线东南、长三角、珠三角是经济稳定地区，这些城市吸引了各地的人群，而其他地方实际上人口都在流失，所以未来我们的布局就是往这个方向布。新城的主要布局在住宅地产和商业地产，只专注这两个地产，只有专注才能规模做大。

　　 第三条，必须要做到控制节奏，平衡策略。所以要保证先出后入，量入为出。要平衡利润与效率之间的关系，不能仅仅追求利润，而放弃了效率。所以这个时候我们必须用好现金流，保证我们既快又稳的先强发展。

　　 第四，合纵资本，广积粮草。银行贷款比在上升，中央现在把非标业务打掉，回归到标准业务。因此在这时候要用好银行的资金，同时又要用好其他资金。我们新城正在做发债，去年发债我们发了80亿，今年我们又发了45亿，通过这些资金来保证企业现金流的发展。

　　 第五，连横同业，合作发展。包括合作拿地、合作开发、合作经营，包括我们也在对一些做得不好的商业地产输出我们轻资产的管理。

　　 在我们过去的几年之中，新城企业规模发展还是不错的，目前人员规模超过一万人，但我们依然是小企业，我们还是必须要加速奔跑、随新奔跑。新城就像骆驼队一样，在干旱的沙漠之间依然能够跑得比较快，在未来市场平稳的状况下，我们新城一定能够跑得更快。谢谢大家。