“香港房价会在未来两年有一个大概10%到15%的跌幅。”1月10日，在瑞银集团主办的 “第十七届瑞银大中华研讨会”上，瑞银中国内地/香港房地产行业研究联席主管张知予对今后两年香港住宅市场的发展情况作出了预判。

  张知予解释，判断香港房价未来两年会下跌，主要原因有三点：一是利率上升，利率的上升将对支付能力产生直接影响；二是香港的经济，香港的经济可以说在2016年已经到了最差的情况，而我们预计到今年不会有一个明显的恢复，基本上是一个L型的情况；三是，供应的增加，“我们预计未来三年的供应量与过去十年相比会增加一倍左右，香港政府在过去三到四年所供应出来的房子、土地，已对未来市场构成了压力明显。而对于我们这个观点，现在市场上还是有大部分的人没有完全认同。”

  在张知予看来，当下香港住宅市场的供应量增大是值得关注的现象。“经过我们的统计分析，过去十年，香港住宅市场基本上没有太大的供应，但经过后续持续增长，到了未来三年每年大概会有两万三千套的供应量。这个从绝对量来说，香港的存量大概是110万到120万左右的住宅的存量，这大概2%的增量，其实不大，但相对过去十年来说这个变化还是挺大的。过去十年香港整体房价上涨了差不多两三倍的水平，最大的原因就是供应非常不足。”他说。

  张知予说，由于政府过去想要把每年的供应量大力推高，最直接的做法就是把每一户的户型缩减，未来三年的供应，有80%左右新的供应都是相对比较小的户型，这使得大众住宅价格会有压力。高端住宅方面，香港超过一百平米的房子只有大概不到九万套，因为供应比较少，国内需求相对较大，市场会比较平稳。

  尽管如此，瑞银认为，香港整体房价不会出现特别大幅度的波动。

  “内地买家过来买房子，2016年上半年大概在24%，高端楼盘可能更集中，以后整个市场在高端、大众的住宅有一个分化。” 张知予分析。

  对于目前内地收紧个人购汇用于海外购房和投资的现象，张知予对澎湃新闻（www.thepaper.cn)表示，预计这种现象不会持续，内地买家在香港购置的房产以豪宅巨多，尽管现在由于政策的原因导致部分买家不能够在香港购置房产，但对于香港住宅市场来说并不会产生较大的影响。

  2016年大量内地企业赴港高价拿地的现象在2017年还会否持续？对此，张知予认为，这种现象有机会继续。“首先要理解为什么内地的一些公司在香港购买这些资产？第一，当然有人民币风险的原因，因为香港还是以美元做结算的，第二，从房地产企业利润率的角度来看，由于香港的利率、税费比较低，香港住宅的净利润率还是比内地的项目，特别跟一线城市比，至少有4%到5%的利润空间。特别是在内地一线城市地价已经涨得那么快的情况下，部分一线城市的地已经无利可图，并且融资成本相对香港更高，整体的回报就不是特别理想，反而在香港买地，本身汇率的差别就已经有一个价值重估的增值。”