珠海并不算是一个人口流入量大的城市。当地统计局数据显示，截至2015年末，该市常住人口有163.41万人，同比去年增长1.23%。在2012-2014年，珠海市常住人口同比增幅也不超过1.5%。造成如此量价齐升局面，买家来自哪里？

  今年年初，在深圳市房价大幅上升并遭遇限购后，珠三角邻近城市迎来新一波购买力。

  珠海市就是其中之一。在港珠澳大桥、深中通道及横琴自贸区等利好，伴随信贷宽松和首付款比例降低等宏观环境影响下，珠海楼市在今年3月迎来火爆行情，此后虽有放缓却仍热度不减。

  珠海中原地产统计数据显示，今年五月，珠海市一手楼盘销售均价达2.6万元/平方米，核心区拱北、吉大、南湾均价超过3万元/平方米。全市一手楼销售套数是去年同期的1.7倍。

  在21世纪经济报道记者探访的多位珠海当地居民看来，此前“等一等”的心态，让他们失去了相对合适的置业机会。“今年大家都慌了。”一位业内人士如此表述他眼中的情形。

  当然也有例外。

  “我去年5月份在西区买了套房，当时盼着‘金九银十’会涨。结果刚好6月份就开始涨了。”李华在华南一家小型房地产公司的财务部门工作，去年的这项支出，被他和家里人看做是最切合时机的投入。“这件事情上，我一直很得意。”在珠海已经生活十余年的他笑言。

  根本原因是，珠海市被业内人士看做是广东省内土地供应最严格的城市之一。市中心香洲区已经处于供货断档阶段，可供开发商住地块主要位于西部和南部。

  此外，由于不限购，其投资客比例也不容忽视。据业内人士粗略统计，在珠海市如今一手楼盘买家中，约有三成为投资性置业，投资+自住人群比例超过七成。

  “今年大家都慌了”

  五月末一个周一的下午，虽在上班时间，位于斗门区的中珠·春晓悦居项目依旧门庭若市。

  售楼处内的大堂，一拨接着一拨的看房人在向销售员了解项目并计算购房款情况。

  “现在基本上每天卖出十套房没问题，今天目前已经卖掉了六套，一般在下午六点左右才是猛刷单、猛成交的时间点。”该楼盘由美联物业代理，其中一名销售人员如是告诉21世纪经济报道记者。

  而在上一个周日，该项目成交了十余套两房户型和十余套一房户型。

  这仅是当地销售放缓之后的表现。该人员表示，在3-4月份，珠海楼市最火热的时候，该区域每天的成交量是平时的八倍。“一个楼盘一天最多卖掉30套都有，在去年没有这个情况。”

  该项目位于珠海市斗门区相对偏的位置，目前均价1.3万元/平方米。

  斗门区加上金湾区被并称西区，是珠海市近年才开始加速建设的城区，也被当地房产经纪人称为是“水位较低”的区域，目前配套尚未完善。据珠海中原统计，今年五月西区一手楼盘销售套数是去年同期的近3倍，成交2801套。

  自2015年下半年开始，西区楼盘均价渐次破万。目前珠海市内，除横琴因自贸区概念房价早已破4万之外，核心区香洲新推出的楼盘均价也直逼3万。

  “去年这里均价基本在1.5万-1.6万元，但现在都是均价在3万左右的楼盘了。”李华行至新香洲街区时告诉记者，“现在基本没有价值洼地了。”

  珠海中原统计数据显示，今年五月该市除老香洲、唐家、吉大、横琴之外的其余地段，房价涨幅均超过30%；拱北、金湾、南湾地区涨幅同比超50%。

  机构报告显示，当月珠海住宅样本均价16103元/平方米，环比上涨2.72%，该均价位列榜单第九。同期深圳市均价为51361元/平方米，广州市为17780元/平方米。

  在李华眼里，将来珠海的房价将比肩澳门。目前数据上看虽然涨幅排名靠前，但只是因为“珠海以前均价基数低”。

  “之前不会觉得上涨很猛，今年大家都慌了。”中原地产一名经纪人告诉记者，即使在西区，但凡是楼层、户型好的楼盘，最多只需几天，推出的楼盘都会被卖完。

  “刚毕业几年的同事，原本没考虑买房，后来看到房价一直在涨，不得已买了房，担心以后买不起。”陈印在珠海一家地方性银行工作，他很庆幸自己去年8月以2.3万元的单价在香洲区中心买下一套住房。今年同一区域周边均价约在3万元/平方米。

  由于平时工作也会涉及房地产项目，在他眼里，珠海市目前房价上涨有些快。“珠海本身并没有足够的产业支撑，我有些不能理解。”

  一手房的火热也在传导至二手。

  Q房网位于拱北街区一家门店的店长告诉记者，“最近二手房交易比一手房多。包括西区，我们整个公司有25名按揭员，从周一到周五，他们经手的过户数量平均每天每人是2-3套左右。”

  该店长近期接触过一些二手房案例，同一套房子，相隔一个月再询问价格，总价已经上涨十余万。“房价一直在涨。现在不买，年底可能又要多花几十万去买同样一套房子。”

  投资+自住比重约七成

  珠海并不算是一个人口流入量大的城市。当地统计局数据显示，截至2015年末，该市常住人口有163.41万人，同比去年增长1.23%。在2012-2014年，珠海市常住人口同比增幅也不超过1.5%。

  造成如此量价齐升局面，买家来自哪里？

  珠海市住规建局内部人士曾向媒体表示，截至去年底，该市非户籍人口购房比例占据全市一半。

  不过这并不能全部被视为是投资客。大家地产董事陈志告诉记者，由于珠海市自2007年开始暂停购房入户，积分入户门槛极高，因此在这部分购房者中，其实有相当一部分比例是用于自住。

  但当地投资客比例和因此带来的市场影响依旧不可小觑。

  合富辉煌（中国）珠海公司市场研究部胡志宜向记者表示，这也曾为从业人员所不解。但据其分析，在本地客户没有明显增长的情况下，今年以来火爆的交易基本是以投资客为主在推动。在一季度流动性宽松的前提下，房地产依旧是相对稳定的保值性投资。

  而珠海中原事业二部总经理吴宝林告诉21世纪经济报道记者，由该公司所代理的一手楼盘中，大致均有约三成的投资客。其中来自港澳客户占比10%，来自珠三 角的客户占比15%，来自北方等地区的客户基于候鸟原理来此置业占比约5%。港澳客户在2013-2014年来珠海投资的比例达到三成的高峰，目前已属下 降趋势。

  在受访当地业内人士看来，珠海楼市的购房群体目的分为自住、自住+投资、投资三类。由于该市尚没有完整的产业链条，当地人基本以投资房产为主要保值手段。自住+投资一类人群占据购房人群的绝大多数。

  “我把这定义为‘资本刚需’。”陈志向记者表示，由于当地国有经济占据主导，投资项目单薄，当地人都会考虑多买一套房，“为自己的钱找一个出路”。

  根据陈志团队测算，包括自住+投资和纯投资人群的交易数量占据全市场超过七成比重。

  为此，有楼盘也针对性地面向港澳客户提出优惠。

  “一般大陆客户看房会有犹豫，但是港澳客户选中会很爽快买下，所以针对港澳客户活动会多一点。当然，如果你想买的话，折扣一样有，价格可以谈。”前述中珠·春晓悦居销售人员向记者说道。在上一周日，该楼盘就推出买两房户型送车库活动，提供港澳客户12个名额。

  由于西区配套大多在建，多名业内人士告诉记者，目前去西区置业的客户几乎超过一半为投资性目的。

  此间也出现一些由当地人提前买下楼盘优势户型，并适时转手他人的投机现象。

  在位于拱北街区的中铁·诺德花园项目售楼处门口，就有房产中介找到记者。“我们老板去年买下了一期的很多套房，目前还剩下这些，你可以看看有没兴趣。”

  来自于安世地产的这位经纪人提供的资料显示，彼时其还有十套二房户型和三套三房户型可售。

  据介绍，若有客户有意买下这些单元，该名中介将带领客户前往开发商处更改业主名字，这在当地被称为“更名房”。

  其时该项目二期加推楼盘销售也基本接近尾声，楼盘均价在3.6万元/平方米。21世纪经济报道记者发现，加价之后的楼盘均价因此上涨逾3000元/平方米，但仍低于前述均价约4000元/平方米。

  有房产业内人士告诉记者，由于市场火热，类似乱象在近期较为多见，目前已有多家大型房企发出公告，称将不予更名。

  政策与供应推高房价

  珠海楼市忽然火热，受政策层面影响是首要因素。

  去年下半年以来，信贷放松、首付款比例降低等，让包括全国在内的诸多热点城市纷纷被资本盯上，珠海正是其中之一。

  外地投资客蜂拥，一方面源于珠海市地处沿海、气候适宜，属于热点旅游城市之一；另一方面，则是如经济特区、自贸区等定位的利好影响。

  与之匹配的是正在建设中的配套设施。港珠澳大桥、深中通道等建设下，珠海进入桥梁时代，也因此拉近了与港澳深之间的距离。

  除了外部因素，也与珠海市土地储备相对稀缺有关。

  在今年初广东省人民政府发布的去库存计划中，珠海市是除深圳市与广州市之外，唯一一个没有去库存压力的城市。在该通知中，珠海被定义为“库存规模小、需求旺盛”。

  根据中原地产监控，目前珠海市一手房库存不足支撑四个月，这也被认为是导致目前该市房价不断上升的一个重要原因；合富辉煌研究部胡志宜则告诉记者，“按照一季度的去化速度，不到2个月就可以去化完。”

  合富辉煌统计显示，从2011年至2016年第一季度，珠海市商住用地供应除2013年面积较多之外，其余年份基本位于200万平方米以下。

  而珠海市在2013年推出的商住用地虽然逾600万平方米，但其中超过1/3的土地来自横琴，且有不少属于综合用地。当地多位业内人士向记者表示，目前横琴发展速度较慢，由于前期涨幅过高，已出现降温。

  业内人士表示，在香洲主城区，已经基本处于供应断档阶段，近年新增供应多出在位置相对偏的唐家和豪宅频出的南湾地段。

  “珠海主城区的住宅用地，多年来已经差不多消耗完了。”珠海中原物业顾问有限公司研究主任谢敏仪分析道，由于珠海本身在售库存不多，需依靠控制土地来控制库存。

  “珠海可以说是广东省内土地控制最严格的城市之一。”陈志告诉21世纪经济报道记者，经他研究发现，珠海地形以丘陵为主，只有25%属于平地，因此可提供 的商住用地并不多。“珠海政府手上的新增土地目前大部分来自横琴、金湾等区域，这是珠海推地节奏缓慢的主要原因。”

  如是，拿下优质地块便容易出现地王。

  前述诺德花园，是2014年香洲拱北街区最后一块纯住宅用地。由中国中铁以16400元/平方米楼面价拿下的地王项目。中铁内部人士告诉记者，此后临近区 域拿下的地，楼面价均高于该数据。如九龙湾项目，同样位于香洲区、临近港珠澳大桥，次年由龙光地产以楼面价17600元/平方米夺得，再度刷新地王记录。

  即使在大力开发的西区，最近一次土地出让是在今年6月15日，目前尚未有拍地结果。再往前便是1月28日。彼时金湾一块住宅用地被龙光地产以6730元/平方米楼面价获得，同样是该区域单价地王。同理测算，该楼盘开盘价格预计将在1.5万元/平方米以上才能回本。

  “现在看来，我们这块地是市区2014年开始到现在，最便宜的地。”他笑称。

  “目前还是亏本状态。”前述中铁人士向记者表示，诺德花园项目只盼着在最后推出的两栋楼中赚取收益。按照项目规定，下一批推出的两栋楼，均价将提升4000元/平方米至4万元/平方米。

  该人员很笃定地告诉记者，“珠海未来房价一定是对标澳门，只是没那么快。”

  “珠海每个区域的土地价格直接推动了楼市价格，但是与同为旅游城市的杭州不同，珠海属于零库存范围。”吴宝林回忆道，今年前三个月，该市土地供应大部分为工业用地，供应与成交明显不成比例。

  对于未来，受访当地业内人士纷纷向记者表示，珠海楼市泡沫较小，因此房价回调的可能性不大。“不过接下来是否仍会这么火爆，是我们在考虑的问题。”吴宝林补充道。