据克而瑞研究中心的数据显示，全国300城整体供应建筑面积在2011年之后一路下滑，2014年楼市遇冷、低迷迅速蔓延至土地市场，整体供应量快速下滑，2015年在国土部“有供有限”的指导思想下，商品房库存量偏高的城市大幅下调供应量。从土地供应计划完成率来看，高达85%的城市未完成2015年的土地供应计划。如上海、北京、南京不仅仅土地供应计划量有所下降，甚至于完成度也不高。
　　各大城市整体供应建筑面积下滑一方面是由于高库存，另一方面则是由于房地产从增量时代步入了存量时代。在房地产的存量时代，城市更新到底是什么？它又能给我们带来什么？
　　城市更新需要更新什么？
　　事实上，城市更新是一个城市转型升级所需要的一部分，比如交通、空间、环境甚至是文化等等。在形式上，可以看到很多资本在收购旧的楼宇办公，然后再进行组合，其中可能会有资本方和运营方，也可能资本方和运营方是同一家。从目前来看，在对物业进行一定的运营维护，提高其物业价值之后再转让成为了最多的退出方式之一。
　　对于城市更新这一问题，上海中城联盟投资管理有限公司常务副总裁张海泉表示：“商业地产总体上看好像是量比较多，但是优质的物业，尤其是很多细节能够按照未来需求比较好的规划的物业还是比较稀缺的，未来还得看怎么对现有物业进行调整。”
　　“对于一个项目要不要注资，主要得让资产管理团队包括调研团队一起去现场看，即使一些在核心地段的项目，在大众的消费习惯和交通方式都在变的今天，可能未必会是优质标的。一个项目业态的核心是，里面的结构是否已经足够吸引现代人的一些消费的需求。”五牛基金董事总经理全宇补充道。
　　对于如何贴近消费需求，广州城投地产?复建公司董事长申海强调：“近几年，电商出来得比较猛也比较快，‘双11’的销售额从几十亿元到几千亿元。这些都是大家没有想到的，而对于商场来说，也不是说今天想变成什么明天就变成什么。商业物业的转型，还是要跟进市场，要贴近市场，贴近消费者。但是也不能盲目。”
　　城市更新背后的投资人逻辑
　　“目前从市面上来看，一方面我们现在的投资人手中有大把大把的钱，在寻找具体的项目比较难。一方面一些项目确实找不到钱。这个问题，其实一直都是存在的，互联网现在很发达，互联网可以解决一部分信息不对称的问题，但是有很多信息不对称的问题还需要专业的公司帮助投资人进行对接的。现在市场出现比较大的问题是什么，开发商或者运营商想办法认为消费者需要什么。作为一个基金管理公司，我们认为我首先要替投资人赚到钱是我的第一要务。”长富汇银基金执行总裁杨明伟说。
　　在城市更新改造方面做了很多项目的高和资本同样认为城市更新更多的还是资本的力量，高和资本投资管理部副总裁张尉说：“城市更新，在小的方面涉及单个物业的改造增值，商业做一部分成功，然后通过调整做一个整体的改变，使建筑发挥内在价值。然后在我们资产证券化的优势下让物业返回更大的价值，改造更新的重点在优化，优化对投资人的意义在于升值。”